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현진권 / 자유경제원장

정부가 발표한 상가 권리금 보호안은 임차인의 권리금을 법으로 보호하기 위함이다. 임대한 건물 가치는 유형적 가치와 영업함으로써 발생하는 무형적 가치의 합이다. 지금까진 건물의 유형 가치만을 법으로 보호했는데 임차인의 권리금도 보호하겠다는 것이다. 외형적으로 보면 기존 법이 재산권만을 보호했는데 영업권도 보호함으로써 보호 대상이 확대돼 좋은 정책으로 볼 수 있다. 그러나 이 제도 시행으로 발생하는 부작용도 세심하게 검토해야 한다.

현재 권리금의 규모는 33조 원 수준이며, 이중에서 4% 정도가 떼일 가능성이 있다고 한다. 이를 보호하기 위한 제도로서 소수에 대한 따뜻한 배려지만, 전체 권리금 시장에 혼선을 줄 가능성도 충분하다. 안에 따르면, 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약 체결을 의무화하고, 이 과정에서 기존 임차인이 손해배상 청구소송을 할 때, 정부에서 적정 권리금을 산정해 정부가 권리금을 보호하겠다고 한다.

권리금은 본질적으로 임차인 간(間)의 사적 거래다. 모든 거래가 그렇듯이 경제 환경에 따라서, 임차인들 간 개인 사정에 의해서, 같은 건물의 권리금도 천차만별일 수 있다. 당사자들 간 권리금의 시장가격을 무시하고, 정부에서 적정 권리금을 산정하면, 시장가격과 정부가격 간 차이로 인해 권리금 시장이 왜곡된다. 임차인 입장에선 적정 권리금이 시장 권리금이 아무리 떨어져도 최소한으로 보장받을 수 있는 권리금 수준이 된다. 여러 가지 여건이 좋지 않아, 권리금이 떨어져도 기존의 임차인은 정부가 산정한 권리금만큼 확보할 수 있다. 또한 임대인에게 권리금 부담을 전가할 수 있으므로 임차인들 간 은밀한 거래도 가능하다.

반면 임대인은 적정 권리금만큼 추가 부담의 가능성이 상존하므로 임대료를 높이려 할 것이다. 지금까지 권리금은 임대인과 관계없이 임차인들 간 사적 거래였는데, 임대인이 일정부분 권리금 전가 위험에 직면하기 때문이다. 결과적으로 임차인들 간의 거래인 권리금에 정부가 개입함으로써 건물 임대료를 높이게 되는 경제적 효과가 발생한다. 곧, 높은 임대료로 인해 임차인이 경제적으로 더 불리해지게 된다.

같은 건물에 임대인의 재산권과 임차인의 영업권이 동시에 존재한다. 정부안은 재산권과 영업권을 동시에 보호하는 좋은 정책 같지만, 임차인의 영업권은 임대인의 재산권 이후에 파생적으로 발생한 가치다. 건물이 없으면 영업권이란 존재하지 않기 때문이다. 건물 재산권과 영업권은 서로 독립적인 재산권이 아니고, 종속관계이므로 똑같이 보호하려 하면 예상하지 않은 문제들이 발생한다.

정부안대로 영업권을 법으로 보장하면, 임대인의 재산권에 영향을 미친다. 임대인은 본인 재산임에도 불구하고, 본인이 원하는 임차인과 자유롭게 계약할 수 없으므로 재산권을 침해받는다. 재산권과 영업권 보호 간 상충 관계의 문제다. 이때 어느 쪽 권리에 가중치를 주느냐의 문제다. 정부안은 임대인을 강자로 보고, 임차인을 약자로 보는 구조 속에서 약자 보호에 가중치를 주는 듯한 인상을 준다. 권리금 문제는 우리 사회에서 오랜 기간 문제점으로 지적됐다. 따라서 이를 개선하려는 정부 의지는 높이 평가하지만, 권리 배분 정책은 새로운 경제 문제와 권리 침해 문제를 동시에 발생시킨다. 이를 고려해서 권리 배분을 해야 한다.

우리 사회에서는 경제민주화라는 틀 속에서 정책을 입안하는 경향이 있다. 경제적 강자와 약자로 구분해 약자를 위한 정책이 좋은 정책이란 감상적 접근이다. 이런 사고는 경제 발전에 장애 요인이다. 권리금 제도도 마찬가지다. 경제적 강자와 약자라는 이분법에서 벗어나 경제적 파급 효과와 재산권 배분에 따른 쌍방 간 재산권 침해 가능성을 동시에 고려해야 한다.