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작년 13兆 거래… 4분기만 4兆
4분기 공실률 0.3%P 줄어 2.4%

상업용 부동산 투자 9년來 최대
호텔 2兆 등 총 22兆 사고팔아

지난해 대형 빌딩 거래가 다수 성사되는 등 오피스 투자 증가 등에 힘입어 서울 상업용 부동산 거래 규모가 지난 2015년 이후 9년 만에 최대치를 나타냈다. 25일 부동산 투자 전문 기업 CBRE코리아가 최근 공개한 ‘2024년 4분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 지난해 서울 상업용 부동산 거래액은 약 22조 원으로 전년 대비 40% 늘었다. 이는 저금리 기조로 투자가 활발했던 2021년(21조 원)을 넘어선 수준이다. 특히 오피스 거래(13조 원)가 전체의 60%를 차지하며 투자 시장을 견인했다. 이어 물류(5조 원), 호텔과 리테일(각각 2조 원) 등으로 집계됐다.

지난해 4분기 거래 규모는 5조2685억 원으로 나타났다. 이 중 오피스 거래(4조3520억 원)가 83%를 차지했다. NH농협리츠운용이 매입한 디타워 돈의문(8950억 원), 코람코자산신탁이 매수한 케이스퀘어 마곡(6910억 원), 코람코자산운용이 사들인 더익스체인지서울(2470억 원) 등이 주요 사례로 꼽혔다.

공실률과 임대료는 안정적인 흐름을 이어갔다. 4분기 서울 오피스 공실률은 A급(연면적 3만3000㎡ 이상) 물건 기준으로 전 분기 대비 0.3%포인트 떨어진 2.4%를 기록했다. 1분기 이후 완만한 상승세를 보이다 3개 분기 만에 하락 전환했다. 임대료는 ㎡당 월평균 3만8119원으로 전 분기보다 1.9% 올랐다.

지난해 4분기 서울 물류 시장 거래 규모는 3747억 원으로 집계됐다. 선매입이나 부실채권(NPL) 거래가 주를 이뤘던 전 분기와 달리 A급 핵심 자산 거래가 전체의 71%를 차지했다. 주요 거래로는 김포 성광물류(840억 원), 로지포트 이천(760억 원) 등이 있다.

다만 공급면적은 지난해 전체 기준 358만8552㎡로 전년 대비 36% 감소했다. 대형 자산 공급이 크게 줄어듦에 따라 올해 공급량도 지난해의 3분의 1수준에 그칠 것으로 관측됐다.

수도권 A급 물류센터의 명목 임대료(상온 기준)는 월평균 평(약 3.3㎡)당 3만5333원으로 전년 대비 2.1% 상승했다. 공실률은 지난해 하반기 기준 23%로 상반기 대비 2.3%포인트 늘었다.

리테일 거래는 4217억 원, 호텔 거래는 1200억 원으로 집계됐다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “4분기 상업용 부동산 시장은 두 차례의 금리 인하와 같은 긍정적인 요소에도 불구하고 국내외 정치적 이슈 및 변화, 경기 하향 전망, 내수 부진 등 리스크가 공존했다”면서도 “다만 대형 오피스 자산의 선매입을 포함해 금년 진행되던 다수의 딜이 성공적으로 종결되며 견고한 투자 규모에 기여했다”고 평가했다. 이어 “2025년은 상업용 부동산 시장의 견고한 흐름이 이어지는 가운데 매도자와 매수자 간 가격 기대감 불균형과 자산의 성격에 따른 변동성이 관찰될 것”으로 전망했다.

한편, 지난해 서울 오피스 빌딩 거래 금액이 7조 원을 돌파하면서 2014년 이후 10년 만에 가장 큰 규모를 나타냈다. 부동산 프롭테크 기업 부동산플래닛은 지난해 서울 오피스 거래 규모가 전년(3조6306억 원) 대비 115.2% 증가한 7조8128억 원으로 집계됐다며 이같이 밝혔다. 2014년 약 12조 원을 기록한 이후 10년 만에 최대 금액이다.

지난해 서울 오피스 거래량은 105건으로 전년(80건) 대비 31.3% 늘었다. 연간 거래량이 100건을 넘은 것은 2021년 이후 3년 만이다. 권역별로는 강남·서초구(GBD)에서 총 53건이 3조8915억 원 규모로 거래됐다. 거래량과 거래 금액은 전년 대비 각각 120.8%, 360.1% 증가했다. 종로·중구(CBD)는 거래 금액(2조3925억 원)이 212.5% 증가한 가운데 거래량(15건)은 전년과 같았다. 영등포·마포구(YBD)는 거래금액이 270.4% 증가한 1조1455억 원으로 집계됐다. 3월 1조5272억 원, 11월 1조8509억 원 등 수천억 원대의 대형 거래가 다수 성사돼 전체 거래금액 상승을 견인했다는 분석이다. 부동산플래닛 관계자는 “셰어딜 방식으로 거래된 건까지 포함하면 전체 거래금액은 더욱 클 것으로 보인다”고 설명했다.

이소현 기자 winning@munhwa.com