이미지 크게보기 서울 시내 아파트지구 현황. 여의도·반포·서초·잠실 등 택지로서 가치가 높은 곳들이 다수있다. 서울시 제공

용적률·높이 규제 유연하게 적용하기로 …한강변 주택용지 ‘공공기여 15%’도 탄력 적용
과거 도시관리개념 ‘아파트지구’ 단계적 폐지 수순


서울에서 아파트지구로 묶여있던 곳을 지구단위계획으로 전환할 때 용적률·높이·용도 등의 규제가 완화된다. 이에 따라 해당 지구의 재건축에 속도가 붙을 것으로 보인다. 과거의 도시관리개념인 아파트지구도 단계적으로 폐지된다.

서울시는 이런 내용을 담은 ‘아파트지구 지구단위계획 전환지침’을 본격 적용한다고 9일 밝혔다. 아파트지구는 1970년대 고도성장기에 아파트를 집중적으로 공급하기 위해 1976년 당시 도시계획법에 따라 도입됐다.

대규모 아파트를 짓는 데에만 초점을 맞추다 보니 토지용도 구분이 경직된 탓에 시간이 흐르면서 근린생활시설 확충 등 다양한 주거 요구를 수용하는 데 한계를 드러냈다. 결국 개선 요구가 커지면서 2003년 국토계획법에서 삭제됐다. 서울시는 2017년 아파트지구를 일괄 폐지하고 지난해 종합적 도시관리체제인 지구단위계획으로 전환하기 위한 지침을 수립했다. 이번에 본격적인 주택공급 확대와 재건축 활성화를 위해 용적률과 높이 용도 등의 규제를 추가로 완화했다.

변경된 지침에 따르면 개발기본계획 상의 모든 용지는 ‘획지’로 전환돼 입체적이고 복합적인 토지 이용이 가능해진다. 재건축 대상 주택용지는 ‘특별계획구역’으로 지정돼 정비계획을 신속하게 수립할 수 있다.

한강 변 주택용지에 일률적으로 부여됐던 ‘공공기여 15%’ 의무 규정은 주변 기반시설 현황 등을 고려해 심의를 거쳐 변경할 수 있다. 꼭 필요한 기반시설을 확보하는 동시에 재건축 사업성도 향상하기 위한 목적이라고 시는 설명했다. 아울러 지구단위계획 전환 시 기존 중심시설용지도 위원회 심의를 거쳐 주거 전환이 허용된다. 단, 용도 완화에 따른 5∼10%의 공공기여가 필요하다. 최고 높이는 40ｍ까지 완화하는 것을 원칙으로 하되, 입지별 특성을 고려해 유연하게 적용한다. 기존에 중심시설용지는 상업 기능만 가능하고 주거는 허용되지 않았으며, 높이도 5층 이하로 제한됐다.

서울 시내 5개 지구(반포,서빙고,청담·도곡, 이촌, 압구정)에 91개 필지가 남아 있는 ‘개발 잔여지’도 비주거와 주거 용도의 복합이 가능해진다. 최고 높이도 40ｍ까지 허용된다. 중심시설용지·개발 잔여지가 인근 주택단지와 통합해 재건축되거나 일정 규모(5000㎡ 또는 100세대) 이상으로 개발되는 경우에는 주택용지와 동일한 전환기준을 적용한다. 시는 앞으로 아파트지구별로 지구단위계획을 결정하는 시점에 아파트지구 폐지 결정 고시를 함께 할 계획이다. 장기적으로는 아파트지구를 일반 지역과 동일한 도시관리체계로 일원화해 관리한다.

노기섭 기자