■ 5년간 전국 270만호 공급

이미지 크게보기부동산관계장관회의... 추경호(오른쪽) 부총리 겸 기획재정부 장관이 16일 오전 정부서울청사에서 원희룡(가운데) 국토교통부 장관이 참석한 가운데 부동산관계장관회의를 주재하면서 모두발언을 하고 있다. 김호웅 기자

주거환경 비중은 상향 추진
안전진단 규제 대폭 풀기로

신탁방식 재개발 요건 완화
조합갈등 문제 등 사전 차단

구역지정 소요기간도 단축
민간 정비사업 참여 활성화

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윤석열 정부가 선택한 주택공급 확대 방안은 재개발·재건축 대폭 완화 방식이다. 국민 주거안정 실현 방안의 핵심은 민간의 역량을 바탕으로 ‘수요가 있는 곳에 공급한다’는 원칙에 따랐다. 사람들이 선호하는 도심지에 기존 공공에서 ‘민간’이 주도적으로 추진할 수 있는 여건을 만들겠다는 뜻이다. 원희룡 국토교통부 장관은 16일 새 정부 첫 주택공급 종합대책을 발표하면서 “민간 정비사업을 정상화하고, 민간의 창의성을 활용하겠다”고 강조했다. 구조 안전성 비중 완화와 신탁사 도입, 지방자치단체 배점 권한 이양 등 재건축 활성화방안은 부동산 시장 침체기에도 민간 회사들이 정비사업에 뛰어들 수 있도록 사업성을 높이는 규제 완화로 볼 수 있다.

◇재건축·재개발 쉽게 할 수 있다 = 재건축은 안전진단 규제를 대폭 완화했다. 도심 공급의 주요 역할을 맡기기 위해서다. 그동안에는 재건축이 인근 부동산 시장을 불안하게 만든다는 이유로 2018년 구조안전성 비중을 20%에서 50%로 대폭 상향하고, 공공기관 적정성 검토제도 도입해 통과율을 대폭 낮춰 재건축을 통한 주택 공급이 매우 낮았다. 이번 대책에선 재건축 구조안전성 비중을 줄이고(30∼40% 수준), 주거환경 및 설비노후도 배점을 상향하는 방식으로 규제를 완화하기로 했다. 공공기관 적정성 검토도 지자체가 요청할 때만 시행하는 방향으로 바뀐다. 이 같은 재건축 시행 관련 평가도 지자체에 배점 권한을 상당 부분 부여(최대 10%포인트)하기로 했다.

재개발 추진의 최대 걸림돌이었던 조합 갈등 문제도 ‘신탁사 제도 활성화’를 통해 해소한다. 주민이 원하면 조합을 만들지 않아도 된다는 의미다. 기존 정비사업 대다수는 조합이 사업주체로, 일부 조합의 전문성 부족 등에 따라 사업이 장기화되는 사례가 다수 발생했다. 국토부는 신탁사의 사업시행자 지정 요건인 ‘기존 전체 토지 3분의 1 이상 신탁 필요’를 ‘국공유지 제외한 토지의 3분의 1 이상 신탁 필요’로 개정해 토지소유자 다수가 원할 경우 신탁사를 통해 정비사업을 추진할 수 있도록 했다. 민간 도심복합사업도 ‘대장동 사건’과 같은 막대한 초과이익의 편취 사례를 막기 위해 의무 기부채납을 도입하고, 필요시 이익상한제도 도입하기로 했다.

◇민간주도로 공급 대폭확대 = 주택공급 수는 당초 ‘250만+α’에서 약 13만 호가 더 늘어난 270만 호에 이르는데 기존 시장 수요억제에 초점이 맞춰져 있던 정비사업 규제를 대폭 완화하는 방식으로 목표를 달성하겠다는 방침이다. 정부는 우선 정비구역 지정 속도부터 높이기로 했다. 2012∼2016년 전국 연 58.6곳에 해당하는 정비구역이 문재인 정부 5년간 연 34.6곳으로 줄었고, 서울은 기존구역 해제도 가속화(2012∼2021년 410곳 해제)하며 도심 내 양질의 주택공급 기능이 마비됐다. 이에 윤석열 정부는 기존 정비구역 지정에 소요되는 시간을 단축하기 위해 각 지역 실정에 맞는 방식을 도입한다. 일례로 서울은 정비계획 가이드라인을 사전 제시하는 ‘신속통합기획’ 방식으로 10만 호를 지정, 구역지정 소요기간을 5년에서 2년으로 단축한다. 이번 공급대책이 추진되기 위해선 도시정비법·도심복합개발법·재건축초과이익환수법이 국회에서 제·개정돼야 한다. 야당이 이번 대책을 반대할 경우 시작이 불가능하다는 점은 한계다.

박정민 기자 bohe00@munhwa.com