상가 투자는 사업이나 다를 바 없다. 목돈을 투자했는데 수익이 나지 않아 매달 손실이 날 수도 있다. 매수자를 찾지 못해 나중에 가격을 내려 매도하는 경우도 부지기수다. 반면에 보석 같은 상가를 매입해 임대 수익도 올리고 나중에 비싼 값에 되팔아 꿩 먹고 알 먹는 경우도 있다. 상가 투자의 5대 포인트를 점검해 본다.

1. 자기자본금부터 따져라

부동산 재테크는 일단 아파트→상가→토지가 올바른 순서다. 그만큼 리스크가 크기 때문이다. 자기 자본금이 어느 정도 마련되면 매입할 상가의 과거 2~3년 정도 시세 변동 상황을 분석해야 한다. 그리고 주변 탐문을 통해 매수 타이밍이 적절한지 따져봐야 한다. 국민은행 등의 3년 고정형 주택담보대출 최고 금리가 연 9.0%를 넘어간 만큼 무리한 대출은 금물이다.

2. 레버리지 효과를 분석하라

매수금을 전액 여윳돈으로 마련하기 어려울 경우 고금리라도 대출을 얻어야 하는데 레버리지 효과(차입금을 투입해 자기자본의 이익률을 높이는 방법)를 분석해야 한다. 1억원을 투입해 연간 임대수익이 1000만원이라면 자기자본대비 수익률은 10%다. 하지만 자기자본 5000만원, 대출금 5000만원이면 20%로 올라간다.

3. 고분양가 상가는 피한다

목표 수익률을 설정하고 상가점포의 임대료를 거꾸로 추산해야 한다. 투자금 3억원에 5% 수익률을 거두려면 월임대료가 125만원이 나와야 한다. 하지만 분양가(투자금)는 2배 이상인 6억원에 달하는 곳도 많다. 입지가 아무리 뛰어나더라도 고분양가 상가는 피하는 것이 좋다. 특히 경쟁입찰방식의 단지내 상가는 낙찰가가 높은 경우가 있으므로 주의해야 한다.

4. 반드시 유동인구를 파악하라

점포주나 중개업자의 말을 절대적으로 믿어선 안된다. 음식점이라면 하루에 몇 그릇이 팔리는지 직접 2~3일 발품을 팔아 현장 점검에 나서야 한다. 통행인 동선도 철저히 분석해야 한다. 주요 동선에 위치한 상가보다 비싸면 협상을 벌여 깎아야 한다. 협상시에는 최대한 ‘악동’처럼 굴어야 한다.

5. 기준시가와 세금, 관리비 등도 챙겨라

오는 8월 서울을 비롯한 수도권과 광역시에서는 상업용건물 기준시가가 인상될 전망이다. 상가업계에서는 전년대비 8.0% 정도 오를 것으로 보고 있다. 매입할 상가의 지분과 공시지가가 얼마인지, 세금은 얼마가 나오는지도 미리 챙겨야 한다. 물론 관리비도 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 이와 함께 주변 개발계획 등도 점검해야 한다.

정동근기자 aeon@munhwa.com