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■ 조세재정연구원 연구 결과

계약갱신청구권·전월세상한제
文정부 시행뒤 가격 들쭉날쭉
행운·불운 세입자로 극명 갈려
시장 예측 정확도도 떨어뜨려

문재인 정부에서 서민 주거안정을 위해 제정된 ‘임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)’이 당초 의도와 달리 가격 변동성을 3배 키우는 부작용을 낳았다는 연구결과가 나왔다. 변동성 확대로 인해 세입자들이 언제 계약하느냐에 따라 운 좋은 혹은 운 나쁜 세입자로 갈리게 됐다. 국토교통부는 부작용을 줄이기 위해 개편안을 모색 중이다.

27일 한국조세재정연구원이 발표한 ‘주택임대차보호법 개정이 주택시장에 미친 영향’에 따르면 임대차 2법에 따른 전월세 가격 변동성을 산출한 결과 약 3배 증가한 것으로 조사됐다.

임대차 2법은 전월세 2년 계약 만료 후 1회 갱신으로 총 4년 거주를 보장하는 ‘계약갱신청구권’, 갱신 시 임대료 상승을 5% 내로 제한하는 ‘전월세상한제’로 구성된다. 세입자 주거 안정성을 위해 2020년 7월 말 시행됐다. 그러나 도입 취지와 달리 가격 변동성이 너무 커져 결과적으로 세입자 부담을 키운 것으로 나타났다. 조세재정연구원에 따르면 4년으로 길어지면 2년일 때보다 전월세 가격에 영향을 미치는 시장금리 등 요인들이 변할 가능성이 커진다. 이에 집주인은 계약이 만료된 4년 뒤 2년일 때보다 가격을 인상해 매물로 내놓게 된다는 설명이다.

전월세 거주 보장 기간이 4년으로 길어지며 시장 예측 정확도가 떨어진다는 점도 지적됐다. 송경호 조세재정연구원 연구위원은 “2년 뒤 갱신할지 말지 등 선택지가 늘어난 게 시장 예측 정확도를 떨어뜨린 측면이 많다”며 “이자율 변동 리스크 등과 함께 가격 변동성을 키운 원인”이라고 말했다. 이는 세입자 운명을 갈라놓았다. 가격이 널뛰다 보니 계약 시점에 따라 본의 아니게 운 나쁜 세입자가 될 가능성이 생겼다. 가령 전세가격을 동결해 갱신했는데 이후 시세가 크게 오르면 운 좋게도 유리한 가격에 장기간 거주하게 되지만 시세가 떨어지면 본의 아니게 더 비싼 임차료로 거주하게 된다. 송 연구위원은 “4년으로 늘어나면서 운 좋은 세입자와 운 나쁜 세입자 비율이 증가하는 문제가 발생했다”고 지적했다.

오는 7월 말 임대차 2법 시행 5년을 앞두고 개편 필요성은 꾸준히 제기됐다. 특히 최근 전월세 주요 수요층인 30대에서 주거 양극화가 심화하고 있지만 탄핵 국면에 논의는 지지부진한 실정이다. 통계청 국가통계연구원은 ‘생애과정 이행에 대한 코호트별 비교 연구’에서 “최근 부동산 시장 폭등과 맞물려 청년층의 주거 양극화가 진행 중”이라며 “경제적 여력 있는 청년은 자가를 소유한 채 가족을 형성하지만 그렇지 못한 청년들은 월세로 내몰리고 있다”고 말했다.

김규철 국토부 주택토지실장은 “임대차 2법 도입이 시장에 예상치 못한 영향을 미친 것은 사실”이라며 “주거안정을 보장하면서 갈등을 줄일 방안이 필요하다”고 말했다.

이승주·박수진 기자