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주택가격 상승기 양도세를 강화하면 집값은 오히려 더 오른다는 국책연구기관의 연구 결과가 제시됐다. 주택가격 상승 후반기에 매물이 부족한 상황에서 양도세 강화가 오히려 ‘매물 잠김’ 현상을 부추겨 집값 상승을 부채질할 수 있기 때문이다.

13일 국토연구원의 ‘부동산시장 정책에 대한 시장 참여자 정책 대응 행태 분석 및 평가방안 연구’에 따르면 다주택자 양도세율이 1% 증가하면 아파트 매매가격 변동률이 0.206% 증가하는 것으로 집계됐다. 2018년 1월~2022년 12월 수도권 71개 시군구 아파트 매매가격 자료를 분석한 결과다. 특히 다주택자 양도세 중과 배제 시한이 1년 뒤로 다가온 상황에서 국토연은 “다주택자의 양도소득세율이 증가할수록 아파트 매매가격 변동률도 상승하는 것으로 나타나 매매가 안정 효과를 기대하기 어렵다”고 분석했다.



연구 결과, 주택가격 상승 전반기에는 수요와 공급이 모두 증가해 가격과 거래량이 함께 오른다. 하지만 상승 후반기에는 매수자와 매도자 모두에게 가격이 더 오를 것이라는 기대가 커진다. 매도자는 시장에서 매물을 회수하고, 매수자는 추격 매수에 나선다. 결국 가격은 오르지만, 거래량은 줄어드는 결과가 나타났다.

이런 가운데 주택 가격 상승 후반기에 양도세를 강화하면 매도를 위축시키고 공급 부족이 심화해 가격을 상승시킨다는 것이 연구진의 판단이다. 집주인들이 수억 원에 달하는 양도세에 부담을 느끼면서 시장의 매물이 줄어들고 결국 ‘집값 안정’이라는 정책 목표를 달성할 수 없게 된다는 의미다.

다만 연구진은 다주택자에 대한 취득세 중과는 신규 주택 매수를 억제하는 효과가 있어 일부 정책 효과가 나타난 것으로 평가했다. 취득세율이 1% 증가하면 아파트 매매가격 변동률은 0.341% 감소하는 것으로 나타났다. 종부세 역시 다주택자의 매도를 유도하는 등 부분적으로 효과를 거둔 정책이었다고 파악됐다.

한편 이번 연구에서 ‘강남 3구가 먼저 움직이고 주변 지역으로 집값 상승세가 확산한다’는 시장 참여자들의 인식이 실제 집값 상승 패턴과 비슷한 것으로 조사됐다. 연구진은 △강남 3구→판교→용인 수지→용인 기흥→용인 처인 △강남 3구→과천·분당→평촌·인덕원→산본 △강남 3구→목동·과천·분당→광명→광교→시흥 순서로 실제 집값 상승 패턴이 나타나며, 시장 참여자들의 인식과 비슷한 것을 확인했다.

임정환 기자