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매매 위축·신규공급 감소 원인
스트레스 DSR도 전세쏠림 한몫

부동산 시장의 주요 지표가 일제히 전세 수급 불안을 가리키면서 전세 대란 우려를 키우고 있다. 전세 물건 감소와 매매 위축, 신규주택 착공 감소 등으로 전세 공급은 갈수록 악화하고 있다. 반면 금융당국의 대출규제 강화로 수요자들이 매수를 포기하고 전세로 돌면서 전세 수요는 더 늘어날 것으로 관측된다. 이에 전세 가격 상승 흐름이 수년 뒤 매매 가격 상승까지 부추길 수 있다는 지적이 나온다.

6일 부동산 빅데이터 업체 ‘아실’ 데이터에 따르면 이날 오전 현재 서울 아파트 전세 물건은 1년 전 4만9112건에서 35.2% 줄어 3만1828건에 불과했다. 특히 중구는 988건에서 354건으로 64.2% 줄어 서울 25개 자치구 중 감소세가 가장 가팔랐다. 이어 동대문구(-59.1%), 구로구(-57.6%), 마포구(-56.6%), 관악구(-55.8%), 양천구(-54.7%), 강서구(-53.0%), 서대문구(-52.0%), 종로구(-51.0%), 동작구(-50.3%), 강북구(-50.0%) 등도 전세 물건이 절반 넘게 감소했다.

전국 대부분 시도도 마찬가지. 전북은 1년 사이에 3564건에서 1810건으로 49.2% 급감했다. 전남은 1683건에서 985건으로 41.5%, 울산은 3735건에서 2115건으로 43.4%씩 줄었다. 인천은 1년 전보다 40.6% 감소했고, 대전은 35.4%, 부산 31.9%, 대구는 19.2% 각각 줄어들었다.

전세 가격은 다시 오르고 있다. 한국부동산원 조사에 따르면 서울 아파트 전셋값은 2022년부터 17개월 동안 폭락기를 거쳤지만, 지난해 5월부터 다시 반등해 10개월 내리 상승 중이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “매매 시장이 주춤한 사이 세입자의 계약갱신청구권 행사로 물건 자체가 시장에 나오지 않는 이유가 크다”며 “입주와 착공 물량 감소로 주택 공급이 원활하지 않은데 가구 분화로 인해 주택 수요는 늘고 있다”고 진단했다.

지난달 26일부터 시행된 주택담보대출 ‘스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)’ 제도 시행도 전세 수급 불안을 초래할 수 있다는 지적이 나온다. 스트레스 DSR 제도는 대출 한도를 계산할 때 미래 금리 변동을 가정해 상환 능력을 결정하므로 대출 한도가 줄어든다. 그런데 매매와 달리 전세 대출은 서민주거불안을 이유로 스트레스 DSR 적용에서 제외됐다. 그 결과 전세로 수요가 몰릴 수 있다는 것이다. 고준석 연세대 경영대학원 상남경영원 부동산학과 교수는 “올해와 내년 내내 전세 시장이 들썩일 것”이라며 “2∼3년 뒤부터는 높은 전세가가 매매가를 끌어올리는 사이클이 반복될 가능성이 크다”고 예측했다.

김영주·김성훈 기자