이미지 크게보기 내년 서울 아파트값이 올해 말보다도 4% 떨어질 것이란 주택산업연구원 전망이 나온 가운데 12일 오전 서울 남산에서 빼곡히 늘어선 아파트들이 내려다보인다. 문호남 기자

■ 주택산업硏 부동산 전망

건설사들 자금난 심화 가능성
금융위기때 같은 반등 어려워
“하반기에 하락세 둔화” 전망도

1%, 심지어 0%를 예상하는 비관적인 저성장 흐름 속에 고금리·고물가·고환율 등 ‘3고(高)’로 인한 경제위기 여파가 주택시장에 악영향을 끼치면서 내년에도 주택가격 하락세가 이어질 것으로 분석됐다. 다만 내년 하반기 이후 하락세는 다소 완화될 것으로 예상됐다.

내년 건설시장에 대해서는 “고금리와 집값 급락, 프로젝트파이낸싱(PF) 중단으로 인해 상반기 중 건설업체 부도가 급증하고, 하반기부터 제2금융권 부실로 번져 경제에 2차 충격이 가해질 가능성이 있다”는 진단이 나와 주목된다.

주택산업연구원(주산연)은 12일 ‘2023년 주택시장 전망 보고서’를 통해 내년 전국 아파트값이 올해보다 5.0%, 수도권과 서울은 각각 4.5%와 4.0% 하락할 것으로 전망했다. 김덕례 주산연 선임연구위원과 권영승·서현선 연구위원은 “내년에도 고금리 기조가 당분간 지속할 것으로 예상되는 상황에서 주택구입자금 대출 가구와 건설사의 자금순환 문제가 주택시장 하방압력으로 작용할 것”으로 분석했다.

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주산연은 현재 국내 경제에 대해 1997년 외환위기, 2008년 국제 금융위기에 이은 대형 위기 상황으로 평가했다. 과거 경제위기 때는 주택가격이 침체국면에 진입했다가, 금리 하락으로 경기가 회복되면 주택가격이 빠르게 상승했다.

하지만 이번엔 그와 같은 ‘V자 회복’이 쉽지 않을 것으로 내다봤다. 코로나19로 인한 경기침체 및 과잉유동성 문제가 해결되지 않은 상태에서 정부가 당분간 고금리 기조를 유지해야 하기 때문이다.

수도권의 경우, 내년 하반기부터 3기 신도시의 본청약이 시작돼 공급 부족에 의한 주택가격 상승압력도 크게 둔화할 것으로 전망했다.

그러나 주산연은 향후 경제 상황이 회복되면 다시 가격이 상승할 수 있다고 봤다. 주산연은 “추가적인 금리 인상은 제한적일 것으로 보이고, 급격한 금리 인상에 따른 주택가격 하락 추세는 내년 하반기 이후 다소 완화될 것”이라며 “주택가격은 내년 상반기 중 하락국면의 저점을 형성하고, 이후 하락세가 둔화하며 하반기 중에는 약보합을 유지할 것”이라고 설명했다.

서울은 매매수급지수(100 미만이면 공급 부족)가 65.9에 그칠 정도로 공급이 부족한데 거시경제 환경의 영향으로 집값이 내린 만큼, 경제가 회복하면 가격 상승 압력이 커질 수 있으므로 지속적·안정적 주택공급이 중요하다고 지적했다.

앞서 대한건설정책연구원은 지난달 29일 ‘2023 건설·주택 경기전망 세미나’에서 내년 수도권 아파트값이 올해 말보다 3∼4% 더 떨어질 것으로 예측했다. 내년 상반기 매매가격이 저점에 이른 뒤 ‘L자형 침체’가 이어질 것이라고 부정적으로 전망했다.

주산연은 과거 외환위기와 금융위기 때도 단기간에 집값이 폭락, 주변 시세가 분양가보다 낮아지면 미분양과 계약해지요구가 급증해 자금력이 약한 건설업체들이 어음 등을 막지 못해 부도를 맞았다고 설명했다. 외환위기 때는 건설사업에 PF 조달방식이 거의 없었고, 금융위기 때는 주택담보대출비율(LTV)이 평균 38% 수준에 불과했다.

반면 최근엔 평균 LTV가 50%에 육박하고 PF 조달비율이 높아 이전 위기 때보다도 훨씬 위험한 상황이라고 주산연은 지적했다.

김성훈 기자 tarant@munhwa.com