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3부. 다품종 스마트 건설로 - ③ LH

- 집주인 리모델링 임대주택
노후 단독·다가구 개량 지원
확정수익 보장·임대료 싸게

- 매입 리모델링 임대 사업
노후주택 사서 소형으로 개조
대학생·저소득고령자 등 대상

- 공공실버주택 사업
고령자 맞춤형으로 특화 건축
저층에 복지관… 고층에 주택

한국 사회는 저성장·고령화 시대로 급격히 진입하고 있다. 이에 따라 부동산 정책도 대규모 택지 개발·공급보다 ‘주거복지’로 주택 정책의 패러다임이 바뀌고 있다. 정부도 지난해 12월 주거기본법을 제정하고 주택 공급량 확대보다 주거 복지에 집중하는 토대를 구축했다. 실제 주택시장 변화도 두드러지고 있다. 전세에서 월세로, 소유에서 거주로 주거 문화도 전환하고 있다. 특히 대학생·사회초년생·홀몸노인 등 다양한 연령층의 1인 가구 수 증가에 따라 기존 저소득층 3∼4인 가구를 대상으로 설계된 영구임대, 국민임대 주택과 차별화된 수요자 맞춤형 임대주택 공급이 주요 화두가 되고 있다.

24일 국토교통부 등에 따르면 정부는 행복주택 및 전세임대 공급 계획을 확대하고, 청년·신혼부부·노인층 등 생애주기별 특화 임대 및 집주인과의 네트워크 강화를 통한 공급방식 다양화에 주력하고 있다. 특히 LH(한국토지주택공사)는 정책 환경 및 주택시장 패러다임 변화에 발맞춰 기존 건설(분양)과 임대 중심의 사업 일변도에서 탈피, 수요자 특성에 맞는 다양한 유형의 수요자 맞춤형 임대주택 공급에 나서고 있다.

LH가 중점 추진 중인 ‘집주인 리모델링 임대주택 시범사업’은 지난해 9월 ‘서민·중산층 주거안정 강화방안’의 하나로 시작됐다. 이 사업은 집주인이 노후 단독·다가구 주택을 주거 취약계층을 위한 임대주택으로 개량·공급하는 것이다. 집주인이 노후주택을 LH에 위탁하거나 직접 소규모 다가구 주택으로 개량한 후 LH에 임대관리를 위탁하면 대학생·홀몸노인에게 시세의 80% 수준으로 임대하고, 여기서 발생하는 임대수익을 집주인에게 연금처럼 지급하는 사업이다.

집주인이 저리의 기금융자(1.5%, 2억 원 한도)를 받아 1인 주거형 주택으로 신축하면, LH는 일정한 수수료를 받고 확정수익을 매월 집주인에게 지급하며, 공실 책임도 진다. 집주인은 2억 원의 지원이 신축비용으로 부족할 경우 추가 융자(3∼3.5%, 2억 원 한도)를 받을 수 있으며 LH는 건축에 관한 지식이 부족한 집주인을 위해 건축과정 전반(건축사 선정, 설계·시공사 선정, 시공기준 등)을 지원하고, 준공 후 입주자 모집, 임대료 수납 및 융자금 상환 등 사업관리 및 임대관리를 맡게 된다. 이 사업은 지난해 추진한 1차 사업의 공모자가 80명 모집에 358명이 신청, 4.47대 1의 경쟁률을 보였다.

LH 관계자는 “집주인의 다양한 요구, 담보 한도 및 자금 여력 부족, 시공여건 및 집주인의 설계변경에 따른 공사비 증가 등으로 사업추진에 많은 변수가 작용하면서 착공까지 많은 어려움이 있었다”며 “임대주택을 설계한 건축사를 통해 집주인의 과도한 설계요구를 줄여 공사비의 증가 폭을 최대한 줄이고, LH의 임대보증금을 지원해 부족한 공사비를 충당할 수 있는 구조를 만들었다”고 말했다.

지난 8월 대전에서 첫 착공에 들어간 집주인 리모델링 임대주택은 착공에서 준공까지 5개월 정도 걸리고 대학생, 홀몸노인 및 사회초년생 등을 대상으로 시세 80%의 임대료로 입주자를 모집해 12월에 첫 입주를 시작한다. 입주 후 최대 20년간 집주인은 월 임대료에서 주택도시기금이자와 LH 수수료를 제외한 수익을 매월 받아간다. 또 2년마다 LH가 주거비 물가지수 등을 반영해 임대조건을 다시 정할 수 있어 집주인 임대수익도 증가할 것으로 예상된다.

‘매입 리모델링 임대사업’은 도심 내 노후 단독·다가구주택 등을 매입해 1∼2인용 소형주택으로 리모델링(재건축)한 후 저렴하게 공급하는 사업이다. 저소득 고령자, 대학생 등 1∼2인 가구가 대상이다. LH는 접수된 주택에 대해 현장실태조사 등으로 공사 시행여건, 임대 가능성, 사업성 등을 종합적으로 고려해 매입심사를 한 후 감정평가를 통해 매입가를 정하고 계약을 체결한다. 매입 계약 후 1∼2인 가구에 맞는 맞춤형 개량(리모델링 또는 재건축)을 통해 임대주택을 건축·공급한다.

‘공공실버주택 사업’은 정부재정과 민간 기부금을 재원으로 고령자를 위한 주택과 복지시설을 건설해 맞춤형 주거복지서비스를 제공하는 사업이다. 입주자가 65세 이상인 점을 감안해 저층부(1∼2층)에 고령자를 위해 특화된 실버복지관을 건설하고, 상층부에는 주택(영구임대) 한 동에 복지관을 혼합한 주거복지혼합동으로 건설한다.

LH 관계자는 “현재 제공하는 카셰어링(행복카), 실버택배(택배서비스) 등 각종 주거생활서비스 전달체계 개선을 위한 LH 주거생활서비스 브랜드를 개발 중”이라며 “브랜드 활용을 통해 주거생활서비스 전문기관인 LH의 위상을 높여나갈 것”이라고 말했다.

김순환 기자 soon@munhwa.com