‘2011년 주택시장, 급등락은 없지만 전셋값은 강세.’ 내년 부동산 시장은 올해의 침체가 이어질 가능성이 높은 데다 3만가구에 달하는 수도권 미분양아파트 영향으로 급등락은 없을 것이라는 전망이다. 하지만 1~2인가구가 늘어나고 재개발·재건축 사업에 따른 이주민 증가, 새 아파트 입주 급감에 따른 전셋값 강세는 이어질 것으로 보인다. 또 거시경제 회복에 따른 추가 금리 인상도 부동산 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 전망된다.

◆ 주택시장, 분양·입주물량 모두 줄어 = 28일 부동산114의 집계에 따르면 내년 1년 동안 전국 입주 아파트 물량은 총 18만8727가구로 나타났다. 이는 올해 입주 예정 물량 30만401가구에 비해 37%, 최근 10년간의 연평균 입주물량 31만3949가구에 비해 40%가량 줄어든 것이다.

내년에는 아파트 분양물량도 크게 감소한다. 시공능력평가 순위 100위권 내 민간 건설사 중 내년에 아파트 분양계획이 있는 50여곳의 분양물량은 전국 230여개 단지, 총 18만8485가구. 지난해 같은 시점에 조사 물량 25만8466가구에 비해 27% 감소한 것이다.

민간 공급이 줄어든 것과는 달리 정부의 공공물량은 18만가구가 나온다. 국토해양부의 청와대 업무보고계획에 의하면 정부는 내년에 보금자리주택 18만가구를 공급한다는 방침이다. 하지만 정부의 공급계획은 한국토지주택공사(LH)와 SH공사 등이 재정 적자를 줄이기 위해 사업장 구조조정을 추진하고 있어 목표 달성이 미지수라는 분석이다.

주택업계 관계자는 “정부가 추산하는 연간 주택 소요량은 아파트와 단독, 연립주택 등을 포함해 총 43만가구에 달한다”며 “민간 공공분야 주택 공급 여건을 감안할 때 수급 불균형이 우려된다”고 말했다. 이에 따라 전셋값 강세는 불가피할 것으로 보고 있다. 한국건설산업연구원은 입주물량 감소로 전셋값이 3~4%가량 오를 것으로 전망했다. 주택산업연구원도 서울 5%, 수도권은 4% 오를 것으로 예상했다.

◆ 실수요자 내집마련 시기는 = 내년 주택시장에 대해 부동산정보업체들과 전문가들은 1분기(1~3월)가 시장 흐름을 좌우하는 분기점이 될 것으로 보고 있다. ‘8·29 부동산대책’에서 발표된 총부채상환비율(DTI) 등 한시적 규제 완화 조치가 끝나는 시점인 데다 정부의 추가 금리 인상 여부도 결정될 가능성이 높기 때문이다.

이에 따라 실수요자들이 내집마련에 나선다면 1분기가 적당할 것이라는 의견이 지배적이다. 무주택 실수요자인 경우 1분기에 있는 보금자리주택 본청약(강남 세곡, 서초 우면지구) 등 공공 분양주택을 적극 활용할 필요가 있다는 것이다.

실수요자가 중소형 아파트 구입에 나설 경우 기존 아파트보다 신규 분양아파트 청약이 유리할 것이라는 분석이다. 물론 시세보다 20% 내외로 싼 저가 매물이 나오면 기존 아파트를 사는 것이 유리하다.

한편 주택 투자는 한강변 전략·유도정비구역의 경우 내년부터 구체적인 개발계획이 순차적으로 공개되는 한강변 재건축아파트가 꼽히고 있다.

◆ 수익형 부동산, 반짝 활황 이어질 듯 = 오피스텔·도시형생활주택 등 수익형 부동산은 내년에도 인기가 예상된다. 베이비붐 세대의 은퇴가 본격화되며 안정적인 임대수익을 거두려는 투자 수요가 꾸준히 늘어나고 있기 때문이다.

다만 최근 들어 투자비 상승에 따른 수익성 악화 우려의 목소리가 나오고 있어 국지적인 인기에 그칠 가능성도 배제되지 않고 있다. 부동산114에 따르면 전국에서 올 11월까지 공급된 오피스텔의 3.3㎡당 평균 분양가(계약면적 기준)는 864만원으로 지난해 평균가인 634만원보다 36%나 뛰었다.

◆ 토지시장은 흐림 지속 = 주택시장 침체 여파가 토지시장으로 이어질 것으로 예상된다. 신도시·택지지구 등 대형 개발사업을 도맡아 진행하던 LH의 사업 구조조정으로 보상 지연 가능성도 높기 때문이다. 다만 정부가 최근 토지거래허가구역 2408㎢를 해제한 것이 내년 토지시장에 어떤 변수로 작용할지 주목된다. 또 4대강 살리기 사업 주변(4대강 등 국가하천 양쪽 2㎞)이 문화·관광·레저 등의 기능을 갖춘 수변공간으로 개발되는 것과 세종시 등은 개발호재로 작용할 것으로 전망된다.

김순환기자 soon@munhwa.com