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지난 정부 때 폐지됐던 단기임대주택과 그 세제 혜택이 임대주택 공급 활성화를 위해 5년 만에 부활한다. 인구감소지역이나 비수도권 준공후 미분양 지역에서 주택을 추가로 구매하더라도 1가구 1주택 특례를 계속 누릴 수 있는 구체적인 기준도 확정됐다. 정부는 16일 이 같은 내용의 ‘2024년 개정세법 후속 시행령 개정안’을 발표했다.

단기민간임대주택을 보유한 다주택자는 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 양도세 중과 대상에서 제외한다. 건설형의 경우 임대주택 양도시 법인세 추가세율(20%) 적용을 제외한다. 종합부동산세(종부세) 합산 배제와 거주주택에 대한 양도세 1가구 1주택 비과세 혜택도 받을 수 있게 된다. 적용요건은 건설형의 경우 공시가격 상한 6억원, 면적 기준 149㎡ 이하다. 매입형의 공시가격 상한은 수도권 4억원·비수도권 2억원이다.

단기민간임대주택은 민간임대주택법 개정을 통해 올해 6월 도입이 예정된 비아파트로, 의무임대기간은 최소 6년이다. 문재인 대통령 시절인 2020년 7월 정부는 부동산 투기 대응으로 단기임대주택(4년)을 폐지했는데, 이번에 임대주택 공급 활성화를 위해 이를 일부 손봐 되살리는 것이다. 정부는 양도세 중과가 배제되는 건설형 장기민간임대주택(의무임대기간 10년)의 가액 요건도 현행 공시가액 6억원에서 9억원으로 완화한다.

30호 이상 공급하는 민간임대주택에 대한 종부세 합산배제 가액기준도 상향한다. 건설형은 현행 공시가격 9억원 이하에서 12억원 이하로 높이고, 매입형은 6억원 이하에서 수도권 9억원 이하로 완화한다. 주택에서 상가 등으로 용도를 변경한 뒤 양도한 건물에 대한 1주택 여부 판정 기준 시점을 양도시점(잔금 청산일 또는 등기일 중 빠른 날)에서 매매계약시점으로 변경한다.

주택으로 사용하던 건물을 상가로 취득하려 할 경우 세금 문제 때문에 거래가 잘 안된다는 민원이 많았다고 한다. 매도자 입장에서는 주택으로 인정받아야 1가구 1주택 비과세, 장기보유특별공제(최대 80%) 등을 받을 수 있다. 반면 매수자는 주택이냐 상가냐에 따라 은행 대출 금액이나 취득세 부담이 달라지는 등 이해관계가 달라서 관련 기준을 합리화한 것이다.

정부는 1주택자가 2026년 12월까지 인구감소지역 내 주택을 취득할 때 1가구 1주택 특례를 받게 하는 요건을 시행령으로 확정했다. 인구감소지역 소재로, 수도권·광역시는 제외하되 수도권 내 접경지역이나 광역시 내 군지역은 포함키로 했다. 다만 기존 1주택과 동일한 시·군·구 소재 신규 주택 취득은 제외한다.

주택가액 상한은 공시가격 4억원으로 정했다. 양도세는 취득시점, 종부세는 과세시점을 기준으로 한다. 취득 시점에 가액이 4억원 이하이기만 하면 집값이 오르더라도 양도세 비과세 혜택은 유지되지만, 종부세는 4억원을 초과하면 비과세 혜택이 사라진다.

정부는 올해 말까지 비수도권에 있는 준공후 미분양 주택을 취득할 때 주는 1가구 1주택 특례 대상 기준도 ‘전용면적 85㎡ 및 취득가액(분양가) 6억원 이하’로 시행령에서 구체화했다. 정부는 내년부터 시행되는 고가주택(기준시가 12억원 초과) 2주택자에 대한 간주임대료 과세대상을 ‘전세보증금 합계 12억원 초과’로 정했다. 간주임대료란 전세보증금을 하나의 소득으로 보고 과세하기 위한 개념으로, 전세보증금(3억원 초과분)의 60%에 대한 이자상당액(정기예금이자율 3.5%)이다.

부동산 임대업 법인은 조세특례제한법상 중소·중견기업에서 제외한다.

개인사업자가 부동산 임대업에서 획득한 소득은 투자·고용 등 조특법상 과세특례 대상에서 제외되기 때문에 법인보다 세율이 높다. 이를 피하기 위해 ‘개인 유사 법인’을 만들기도 하는데, 이런 법인에는 중소기업 우대를 하지 않겠다는 뜻이다.

정부는 중소기업 취업자에게 3∼5년간 70∼90% 소득세를 감면해 주는 대상업종에서 부동산 임대업을 뺀다. 고소득·전문직종으로 취업 선호도가 높기 때문이다. 수의업, 가상자산 매매 및 중개업, 관세사업도 같은 취지로 감면 대상에서 빠진다.

박수진 기자