이미지 크게보기아파트 분양권 시장 변칙 횡행 16일 오전 서울 광진구 자양동 롯데캐슬 이스트폴 신축 아파트 건설현장 인근에 분양권을 거래하는 공인중개업소들이 줄지어 있다. 윤성호 기자

■ 분양가 수준 신고 ‘稅 탈루’ 의혹

공급부족 와중 전매제한 풀리자
수억대 프리미엄·양도세 현금거래
불법 다운 계약서로 이어질 우려

세무사 “적발시 가산세 등 폭탄”
중개사 “입주권을 사는 게 낫다”

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서울 신축 아파트 선호가 거센 가운데 전매 제한이 풀린 아파트 분양권 시장을 중심으로 편법과 불법을 넘나드는 거래가 성행하고 있다는 의혹이 제기되고 있다. 특히 신축 아파트 매수자가 수억 원의 웃돈을 현금으로 지급하고 거래 가액을 축소 신고하는 ‘다운 거래’나 양도소득세 부담(2년 이내 분양권 전매 시 60%)을 피하기 위해 수억 원의 양도세를 매도자 대신 내주는 이른바 ‘손피(내 손에 쥐어지는 프리미엄) 거래’ 정황이 속출하고 있다.

16일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 내년 3월 입주 예정인 서울 광진구 자양동 롯데캐슬 이스트폴 전용 84㎡ 분양권은 이달 7일 13억8380만 원에 실거래됐다. 9월에 거래된 7건의 전용 84㎡ 거래액도 모두 13억~14억 원 선으로 신고됐다. 이는 이스트폴이 지난해 8월 실시한 청약 가격과 같은 수준이다. 당시 420가구 모집에 4만1344명이 몰려 98.4 대 1의 경쟁률을 기록했다.

이를 두고 올해 들어 천정부지로 치솟은 서울 신축 아파트 가격이 신고가에 제대로 반영되지 않고 있다는 지적이 나온다. 이날 현재 네이버 부동산 매물 사이트에 올라온 84㎡ 분양권은 프리미엄이 4억~6억 원대에 달한다. 대부분이 양도세를 매수자가 부담하는 이른바 ‘손피 거래’ 조건이 붙어 있다. 인근 공인중개사에 문의한 결과 분양가 14억 원인 매물을 취득한다면 매도인에게 지급되는 프리미엄 5억 원과 매도인 대신 내주는 양도세 5억 원까지 더해 매매 가격은 총 24억 원에 달한다. 실거래가 공개시스템에 등록된 실거래가보다 10억 원가량 높은 금액으로 분양권 거래가 이뤄지고 있는 셈이다.

역시 8월부터 전매 제한이 풀린 동대문구 이문동 래미안 라그란데(2025년 1월 입주)도 유사한 거래가 잇따르고 있다. 인근 공인중개사에게 분양권 거래를 문의하자 “다운 계약서로 이어져 불법 행위로 이어질 수 있다”면서 “불법이 아니면 왜 현금으로 거래하냐”고 말했다. 그는 이어 “13억9000만 원에 나와 있는 입주권을 사는 게 낫다”고 말했다. 실거래가 공개시스템에 등록된 9월 래미안 라그란데 전용 84㎡ 분양권은 가격대가 10억~11억 원대다.

부동산 전문 세무사와 변호사들은 이 같은 분양권 거래에 위험 요인이 상당하다고 지적했다. 조상호 세무사는 “분양가액 수준으로 거래된 건들은 프리미엄을 빼고 신고한 다운 계약일 수 있는데 적발 시 가산세까지 더한 양도세 폭탄과 과태료, 1주택자 비과세 특례 배제 등의 불이익을 받을 수 있다”고 평가했다.

김예림 법무법인 심목 변호사는 “매도자가 다운 거래를 안 하고는 매물을 안 내놓기 때문에 다운 거래가 분양권 시장의 90% 이상이라고 보면 된다”며 “적발 가능성은 낮겠지만, 매수자 입장에선 실익이 크지 않다”고 말했다. 감수해야 하는 위험에 견줘 취득세를 소폭 절감하는 것 외에는 실익이 크지 않다는 얘기다. 우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장(세무사)은 손피 제도에 대해선 “반드시 위험한 거래라고 볼 수는 없지만 실제 신고된 거래 금액보다 더 많은 돈을 지불하기로 한 계약인 만큼 실거래액을 신고하도록 실거래가 제도를 손질할 필요가 있어 보인다”고 말했다.

김영주·이소현 기자