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이철호 논설고문

결국 시중은행들이 대출총량제에 들어갔다. 우리은행은 유주택자에겐 주택담보대출은 물론 전세대출도 전면 중단했다. 외견상 ‘자율’이지만, 이복현 금융감독원장의 압박이 결정적이었다. 그제 시행된 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계는 언제 종이호랑이 신세가 될지 모른다. 금리가 내려가면 대출 한도가 다시 크게 늘어날 수 있다. 반면, 대출총량제는 부동산으로 들어가는 유동성을 차단하는 만큼 약효가 강력하고 즉각적이다.

일본은 1990년 3월 27일 대출총량제를 도입한 이후 3년 만에 집값이 반 토막 났다. 중국도 2021년 주택담보대출 총량관리제를 실시하면서 집값이 확 꺾였다. 한국도 ‘미친 집값’이 절정이던 2021년 8월 고승범 금융위원장이 가계대출총량제를 꺼내 들었다. 그해 대출 증가율을 6%로 제한하고, 2022년엔 4%로 더 묶기로 하면서 집값은 급락하기 시작했다. 비난도 엄청났다. 대선에 출마한 윤석열 후보까지 “국민의 삶이 벼랑 끝으로 몰리고 있다”고 했지만, 고 위원장은 ‘묘수’로 돌파했다. 전세대출을 총량제에서 제외하면서도 대출 한도를 전세금 증액 범위 내로 묶은 것이다. 1년 사이 최대 관심 지역이던 서울 둔촌동 주공아파트 재개발 입주권(전용면적 84㎡)은 15억 원으로, 8억 원이나 떨어졌다.

문제는 부작용이다. 대출 절벽을 피해 은행들을 뺑뺑 도는 ‘풍선 효과’가 대표적이다. 또, 신용도가 낮은 서민들이 상대적으로 더 피해를 본다. 가계대출 급증은 집값 폭등의 결과이지 원인이 아니라는 점에서, 국민이 정책 실패 책임을 뒤집어쓰는 셈이다. 그렇다고 그냥 두고 볼 수는 없다. 8월 가계대출이 역대 최대인 9조6259억 원 늘었다. 연체율이 치솟으면 금융 시스템 전체가 위험해진다.

집값 수준을 가늠하는 대표적 지표는 가처분소득 대비 중위 아파트값인 PIR이다. 한국의 PIR은 6월 말 기준 20.7배로 일본(11.3배)·독일(9.4배)·영국(9.1배)보다 너무 높다. 2013년 10배였던 PIR이 문재인 정부 시절 26배까지 치솟았던 후유증이다. 이번 대출총량제도 기준금리 인하 전 마지막 골든 타임에 시장 심리를 냉각시키기 위한 극약 처방이다. 그러나 DSR 강화라는 ‘정공법’을 유예한 자충수가 결국 뒤늦게 초강수를 꺼내 들게 만들었다. 정책 실패가 부른 자해극이다.