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지방 미분양 주택을 사들이는 기업구조조정 리츠(CR리츠)가 자금 조달 비용을 낮춰 사업성을 개선할 수 있도록 정부가 ‘모기지 보증’을 지원한다.

CR리츠가 미분양 주택을 담보로 대출받을 때 주택도시보증공사(HUG) 보증을 받으면 대출 금리가 낮아진다.

2일 국토교통부에 따르면 HUG는 이달 중 내규를 개정해 CR리츠가 사들이는 지방 미분양 주택에 모기지 보증을 발급해줄 계획이다.

모기지 보증은 준공 후 미분양이 발생한 주택을 사업자가 임대주택으로 활용하면 HUG가 보증을 발급해주는 금융 상품이다.

현재 HUG는 주 채무자가 건설사업자·임대사업자일 경우 건설 중인 주택 등에만 모기지 보증 가입을 허용하는데, 국토부는 보증 문턱을 낮춰 CR리츠가 사들이는 준공 후 미분양 주택도 보증에 가입할 수 있도록 한다는 계획이다.

채무자가 모기지 대출을 갚지 않으면 HUG가 대신 상환하는 구조라 모기지 보증을 활용하면 조달 금리를 연 5% 수준으로 대폭 낮출 수 있다.

모기지 보증이 없을 경우 현재 조달 금리는 주택담보대출비율(LTV) 40%일 때 연 8∼9% 수준이다. 후순위 대출 금리는 연 13∼14%까지 올라간다.

국토부가 집계한 올해 5월 말 기준 미분양 주택은 7만2129가구로 6개월 연속 증가했다.

‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양은 1만3230가구로, 2020년 11월(1만4060가구) 이후 3년 6개월 만에 가장 큰 규모다. 악성 미분양이 많아질수록 건설사들은 공사비 회수가 늦어지면서 유동성 확보에 어려움을 겪게 된다.

CR리츠는 정부가 2014년 이후 10년 만에 부활시킨 제도다. 지방 미분양 주택을 리츠가 매입하고 임대로 운영하다가 부동산 경기가 회복되면 매각한다. 시행·시공사와 금융권 등 재무적 투자자(FI)가 출자해 설립한다.

팔리지 않아 떠안고 있는 아파트를 유동화해 사업자가 현금을 마련하고, PF 대출을 막을 수 있다는 장점이 있다.

정부는 CR리츠가 올해 3월 28일부터 내년 12월 31일 사이 취득한 지방 미분양 주택에 세제 혜택을 준다. 취득세는 법인 취득세 중과세율(12%) 대신 기본세율(1∼3%)을 적용하고, 취득 후 5년 동안 종합부동산세 합산에서 배제한다.

국토부의 CR리츠 사전 수요조사에서는 미분양 주택 약 5000가구가 접수됐다.

국토부는 이날 서울 여의도 금융투자협회에서 지난달 발표한 프로젝트 리츠, CR리츠 활용 등 ‘리츠 활성화 방안’의 주요 내용과 향후 계획을 안내하는 설명회를 열었다.

프로젝트 리츠는 통상 시행사가 금융권 대출을 끌어들여 시작하는 부동산 개발사업을 리츠가 주도할 수 있도록 하는 것으로, 국토부는 프로젝트 리츠 도입을 위한 법령 개정 절차를 이달부터 신속하게 진행하겠다고 밝혔다.

또 리츠를 활성화하려면 어떤 규제 개선이 필요한지 업계 의견을 듣고, 제도 개선 작업을 이어가기로 했다.

조해동 기자