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■ 기지개 켜는 부동산 큰손들… 3월 거래 8건 중 7건이 강남권

공실률 전월비 0.06%P 내리고
대출금리 하락에 빌딩투자 러시
역삼 아크 플레이스 7917억 최고

사무실 거래량도 100여건 넘어
거래액 2월보다 10배 이상 올라

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최근 들어 고가 거래가 잇따르면서 서울의 오피스 빌딩 시장이 활황기를 맞고 있다. 지난 3월 8000억 원에 가까운 서울 오피스 빌딩 빅딜이 성사돼 전월 대비 거래금액이 큰 폭으로 상승했다. 3월에 거래된 8건 가운데 7건이 GBD(강남 업무지구) 권역에서 발생해 눈길을 끌었다. 사무실 거래량도 5개월 만에 100건대를 넘어섰다. 거래액도 2월과 비교해 11배 이상 오른 것으로 나타났다. 그동안 관망세를 보이던 상업용 부동산 시장의 큰손들이 낮은 공실률과 저금리 도래에 대한 기대감으로 빌딩 투자에 나선 영향으로 풀이된다.

28일 빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문 프롭테크 기업 부동산플래닛은 국토교통부 실거래가 자료(2024년 5월 2일 다운로드 기준)를 기반으로 2024년 3월 서울시 오피스 매매 및 임대시장 동향 보고서를 발표했다. 부동산플래닛에 따르면 3월 서울시 오피스 빌딩 매매 거래량은 2월 9건에 비해 8건으로 1건 줄었지만, 거래금액은 지난달과 지난해 같은 달 대비 급증했다. 거래금액의 경우 2월(1935억 원) 대비 689.3% 상승한 1조5273억 원을 기록했다. 전년 동월(6건, 1836억 원)과 비교하면 거래량과 거래액이 각각 33.3%, 731.9% 증가한 것으로 집계됐다.

◇오피스 빌딩 매수는 강남에 집중=3월 거래된 오피스 빌딩 중 매매거래금액이 가장 높은 빌딩은 강남구 역삼동에 위치한 ‘아크 플레이스’다. 약 7917억 원에 매매가 이뤄졌다. 이외에도 강남구 대치동 소재 ‘T412’ 빌딩은 3277억 원, 강남구 역삼동에 위치한 ‘아이콘 역삼’이 2043억 원에 거래되는 등 수천억 원을 호가하는 빌딩 매매가 발생한 것으로 확인됐다.

눈에 띄는 점은 이들 빌딩 거래가 주로 GBD(강남구, 서초구)에서 발생했다는 점이다. 3월 한 달간 총 8건의 거래 중 7건(1조5220억 원)이 GBD에서 발생했다. CBD(종로구, 중구)와 YBD(영등포구, 마포구) 내 거래는 전무했다. 그 외 지역은 1건(53억 원)에 그쳤다.

직전 달과 비교하면 GBD는 2건의 거래와 1135억 원의 거래규모에서 각각 250%, 1241% 증가한 수준이다. ETC(기타 지역. 5건, 498억 원)는 80.0%, 89.4%씩 감소한 수치다. CBD와 YBD는 지난 2월 각 1건의 거래량을 기록했고 거래금액은 각각 52억 원, 250억 원이었다.

◇송파구·중구 사무실 거래 증가=3월 서울시 사무실 거래량 및 거래금액 모두 전월 대비 증가했다. 최고가 사무실은 약 1475억 원에 거래됐다. 3월 서울시 사무실(집합) 매매 거래량은 직전 월 89건과 비교해 39.3% 오른 124건으로 확인됐다. 이는 전년 동월 81건 대비 53.1% 증가한 수준이자, 지난해 10월(102건) 이후 5개월 만에 세 자릿수 거래량을 기록한 것이다. 특히, 거래금액은 4871억 원으로 직전 월인 2월(439억 원)보다 1009.6%, 지난해 3월(334억 원)과 대비해서는 1358.4%가량 급증했다.

이 같은 큰 폭의 거래액 상승에는 송파구 신천동 소재 빌딩에서 발생한 거래가 주요한 영향을 미쳤다. 1개 사무실이 3월 한 달 동안 단일 기준 최고가인 약 1475억 원에 매매됐으며, 동일 건물에서 발생한 2건의 사무실 거래까지 합하면 약 1599억 원 규모이다. 이 밖에 중구 다동 소재의 업무시설에서도 15건이 합산 2671억 원에 매매되며 전반적인 사무실 거래금액 상승을 이끌었다.

권역별로는 CBD에 위치한 21개 사무실이 2696억 원에 거래되며 전월(8건, 185억 원)과 비교해 각각 162.5%, 1357.3% 증가했으며, YBD는 27건의 거래량과 122억 원의 거래금액으로 2월(15건, 64억 원) 대비 80.0%, 90.6%씩 올랐다. GBD는 2월과 동일한 11건의 거래량을 기록했는데 거래금액은 직전 월 23억 원에서 34.8% 오른 31억 원으로 확인됐다. 3월 한 달 기준 가장 높은 가격에 거래된 사무실을 배출한 ETC에서는 총 65건이 2021억 원에 매매됐으며, 직전 월(55건, 168건)과 비교하면 각각 18.2%, 1103.0% 올랐다.

◇오피스 빌딩은 법인이, 사무실은 개인이 주도=거래주체별로 살펴보면 오피스 빌딩은 법인과 법인 간 매매 거래가 100%(8건, 1조5273억 원)를 차지했다. 사무실의 경우에는 개인과 개인 사이의 계약이 가장 많았는데, 전체 124건의 거래 중 49.2%(61건)를 차지했고 이어 법인과 법인, 개인과 법인이 각각 21.8%(27건), 19.4%(24건)의 비중을 보였다. 반면, 거래금액 기준으로는 법인 간의 거래가 4505억 원(92.5%) 규모로 가장 크게 나타났다.

◇서울 오피스 빌딩 공실률 전월 대비 0.06%포인트 내린 2.21% 기록=부동산플래닛이 업무시설을 대상으로 방문조사 및 부동산관리회사의 임대 안내문 등을 통해 조사한 결과에 따르면 3월 서울 오피스 빌딩 평균 공실률은 2.21%로 안정적 흐름을 유지했다. 이는 직전 월 2.27%에서 0.06%포인트 줄어든 수치다. 주요 권역별로는 YBD와 GBD에서 소폭 증가했다. CBD는 감소한 것으로 집계됐다. YBD의 공실률은 지난달 1.40%에서 0.07%포인트 늘어난 1.47%를 기록했다. GBD는 1.71%에서 0.03%포인트 증가한 1.74% 수준으로 확인됐다. CBD의 3월 공실률은 2.90%로 전월 대비 0.17%포인트 줄었다.

김영주 기자 everywhere@munhwa.com