이미지 크게보기 역사보존건축물로 지정된 미국 뉴욕 티퍼니 건물의 활용하지 못한 용적을 매입해 허용된 용적률 이상으로 개발한 트럼프타워. 출처=‘도시를 만드는 법’

서울시 ‘용적거래제’ 도입 추진
노후지역 신축개발 사업성 높여

서울시가 문화재 보호 규제 탓에 개발이 더뎌 슬럼화하는 서울 도심의 경쟁력을 끌어올리기 위해 ‘용적거래제도’(TDR) 도입 검토에 착수했다.

5일 서울시의회에 따르면 시는 내년 2월부터 연말까지 3억 원 규모의 ‘도심재개발 활력 제고를 위한 용적거래 실행모델 개발 용역’을 추진한다. TDR은 각종 규제로 못다 활용한 용적률을 고밀 개발을 원하는 다른 건물·지역에 팔 수 있도록 한 장치다. 미국 뉴욕, 일본 도쿄(東京) 등에서 도입했다.

해당 제도가 도입되면 탑골공원 등 문화재 인근 지역이나 남산 등 고도지구는 높이 규제가 그대로 유지되더라도 다 쓰지 못한 용적률을 강남 등 다른 건물·지역에 팔 수 있게 된다. 이를 통해 건물 신축 재원을 확보하는 등 개발 사업성을 높일 수 있다.

현재 해당 지역은 개발 실익이 없어 점점 노후화되고 있다. 일례로 40년 전 지어진 건물의 건폐율(대지면적에 대한 1층 바닥면적 비율)은 80∼90%인데 올해부터 서울 도심의 건폐율은 녹지 확보를 위해 50% 이하로 적용하고 있다. 기존보다 가늘어진 건물의 용적률을 유지하기 위해선 층수를 더 올려야 하는데 높이 규제가 있으니 신축 건물을 짓지 못하는 것이다.

이번 연구용역은 ‘시범사업지에 즉시 적용하기 위한 실행모델 개발’에 목적이 있다. 계획안을 보면 △실제 용적률을 사고팔 수 있는 지역 도출 △다수의 합의가 이뤄진 용적률 가치 산정 방식 제시 △민간의 자율성 보장을 전제로 공공이 지원하는 거래 방식 산출 등이 주요 내용이다. 김지엽 성균관대 건축학과 교수는 “해당 제도의 법적 쟁점은 토지 소유권의 ‘공간적 범위’”라며 “토지 상부의 공간적 범위를 결정하는 용적률 등은 국토계획법에서 정한 범위 내에서 지방자치단체장에게 위임하고 있기 때문에 TDR은 지자체장의 도시계획 수단으로 운영될 수 있다”고 설명했다.

민정혜 기자 leaf@munhwa.com