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■ ‘특례보금자리론’ 30일 출시

1억원이상 대출도 DSR 면제
고정금리에 소득요건도 없어
1주택 · 일시적 2주택도 가능

시중은행 변동금리 하락세에
향후 금리 추가인하 가능성도

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정부가 주택가격의 절반까지만 대출을 받도록 막아온 ‘주택담보대출비율(LTV)’ 규제를 지난 5일부터 70%로 풀었지만, 관련 시장에서는 별다른 반향을 얻지 못하고 있다. 부동산 경기 침체가 확연한 탓도 있지만, 1억 원을 웃도는 대출을 받을 경우 원리금 상환액을 연 소득의 40%로 제한하는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 여전히 건재하기 때문이다.

금융권에서는 정부가 오는 30일 DSR 적용을 면제하는 고정금리형 ‘특례보금자리론’을 출시하면 LTV 규제 완화와 맞물려 관련 시장에 상당한 파급 효과를 낼 것으로 예상하고 있다. 다만, 시중은행의 주담대 변동금리가 떨어지기 시작하는 추세여서 특례보금자리론의 장점이 퇴색될 수 있다는 지적도 나온다.

A 은행 관계자는 25일 “LTV 규제 완화에도 주담대 하루 신청 건수는 되레 감소하고 있다”면서 “하루 평균 100∼120건 사이를 오갔지만, 최근에는 100건 안팎까지 떨어졌다”고 말했다. 그는 이어 “DSR 규제에 변화가 없기 때문인데, 조만간 이를 적용하지 않는 특례보금자리론이 출시되면 상황은 달라질 것으로 보고 있다”고 강조했다.

금융위원회는 기존 보금자리론에 안심전환대출, 적격대출 등 정책 모기지를 통합한 특례보금자리론을 30일부터 신청받을 예정이다. 급격한 금리 인상기에 시중금리보다 0.4∼0.9%포인트 저렴한 고정금리 상품을 이용할 수 있다는 점에서 실수요자들의 관심을 끌고 있다. 기존 정책 모기지보다 지원 대상을 크게 넓힌 게 특징이다.

기존 보금자리론(소득 7000만 원 이하)과 달리 소득 요건이 없다는 점에서 파격적이란 평가를 받고 있다. 지원을 받을 수 있는 주택가격 상한은 기존 6억 원에서 9억 원으로 늘렸으며, 대출 한도는 3억6000만 원에서 5억 원으로 확대했다. 더욱이 DSR 규제가 적용되지 않아 대출 한도를 늘리는 데 유리하다. 현재 1억 원 초과 대출자에게는 DSR 40% 규제가 적용되는데, 특례보금자리론에는 이런 제한이 적용되지 않는다. 기존 보금자리론과 마찬가지로 LTV와 총부채상환비율(DTI)은 각각 70%(생애 최초 구매자 80%), 60%가 적용된다.

신규 구매를 비롯해 기존 대출에서 갈아타려는 상환 용도, 임차보증금을 돌려주기 위한 보전 용도 등 총 3가지 목적 모두 특례보금자리론을 이용할 수 있다. 무주택자뿐 아니라 대출 갈아타기 등이 필요한 1주택자도 신청이 가능하다는 이야기다. 일시적 2주택자의 경우 기존 주택을 처분(2년 이내)하는 것을 조건으로 대출받을 수 있다.

금리는 차주 특성별로 ‘우대형’과 ‘일반형’으로 구분돼 적용된다. ‘주택가격 6억 이하’면서 ‘부부 합산 소득 1억 이하’인 경우는 우대형 금리인 4.65∼4.95%를 적용받고, 나머지는 4.75∼5.05%의 일반형 금리를 이용할 수 있다. 여기에 전자 약정 및 등기 시 적용되는 ‘아낌e’ 우대금리(0.1%포인트)와 기타 우대금리(사회적배려층·저소득청년·신혼가구·미분양주택, 최대한도 0.8%포인트)를 더해 최대 0.9%포인트의 우대금리가 별도 적용될 수 있다.

우대형 대출금리를 이용하는 차주가 별도 우대금리까지 적용받을 경우 3.75∼4.05%까지 내려가는 구조다. 만기는 10·15·20·30·40(만 39세 이하 또는 신혼부부)·50년(만 34세 이하 또는 신혼부부) 등 6가지 상품 중 고를 수 있다. 중도상환수수료는 면제된다. 기존 주택담보대출을 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐 아니라 추후 특례보금자리론을 중도 상환하는 경우에도 중도상환수수료는 없다. 이번 상품이 금리 상승기 실수요층의 부담을 덜기 위한 목적으로 설계됐기 때문에 우선 1년간 한시적으로 운영된다. 1년간 공급 목표는 39조6000억 원이다.

하지만 시중은행의 주담대 변동금리가 평균적으로 4% 후반에서 5% 중반까지 떨어지기 시작해 조만간 특례보금자리론 금리와 역전되는 것이 아니냐는 우려도 나오고 있다. B 은행 관계자는 “특례보금자리론의 우대금리 혜택을 받을 수 있는 대상자는 제한적”이라면서 “앞으로 주담대 변동금리가 더 떨어지면 실제로 금리가 역전될 수도 있다”고 말했다. 그는 이어 “길게 보고 금리와 부동산 가격 추이를 지켜보면서 본인이 감당할 수 있는 선택지를 찾는 것이 중요하다”고 말했다. 금융당국도 시중금리 추이에 맞춰 탄력적으로 특례보금자리론의 금리를 조정하는 방안을 검토하고 있어 신중을 기할 필요가 있다는 조언이다. 금융당국 관계자는 “발행금리가 떨어지는데 금리를 안 낮출 이유가 없다”며 “보금자리론처럼 매달 조정하는 게 원칙”이라고 설명했다.

이관범·정선형 기자