이미지 크게보기 서울 시내 부동산중개업소에 붙어있는 주택 전·월세 매물 전단 모습.

엄정숙 변호사 진단…"편법으로 명도의무 요구시 전세금 반환 소송해야"
"고의로 전세금 안 받는 세입자도…법원에 보증금 공탁 후 책임 물어야"


"집주인은 돈이 없다는 이유로 이사부터 하면 추후에 전세금을 돌려주겠다고 합니다. 저는 그 말에 동의할 수 없어 돌려줄 때까지 버티겠다고 했는데, 집주인은 계약이 끝나면 제가 불법 점유자가 되기 때문에 명도소송을 하겠다고 맞서고 있습니다. 전세금을 돌려받지 못해 버티는 것인데 불법 점유자가 되는 게 맞나요?" (의뢰자 A 씨)

주택 임대차 관계에서 집주인과 세입자는 동시이행 관계다. 동시이행은 보증금 반환 의무가 있는 집주인과, 집을 돌려줘야 하는 세입자의 명도의무가 동시에 이행되어야 한다는 의미다. 하지만 현실에서는 훨씬 복잡한 형태로 나타나고 동시에 이행되지 않는 경우도 잦아, 상대적으로 ‘을’인 세입자가 자신의 권리를 찾지 못하는 상황이 자주 벌어진다.

엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사는 5일 유튜브 채널 ‘법도TV’에서 곤란한 상황에 처한 세입자의 사례를 다루며 "세입자는 전세금을 반환받지 못한 상황에서 집을 돌려달라는 집주인의 요구를 거부할 권리가 있다"고 밝혔다. 엄 변호사는 "악덕 집주인의 경우 편법적인 조건을 내세워 명도의무를 강요하는 사례가 있다"며 "이 경우 세입자가 전세금을 돌려받을 때까지 해당 주택에 머물러도 법률상 불법 점유가 아니며, 전세보증금 반환 소송으로 당당하게 맞서야 한다"고 조언했다.

전세보증금 반환 소송은 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다. 법도 종합법률사무소 내 전세금 반환소송센터의 ‘2022 전세금통계’에 따르면 평균 소송 기간은 4개월인 것으로 나타났다.

엄 변호사는 "만약 세입자가 급히 이사해야 해 명도 의무를 먼저 지켜야 할 상황이라면 임차권 등기제도를 이용하는 방법이 있다"며 "임차권등기가 완료된 상황에서는 세입자가 이사해도 명도의무를 지킴과 동시에 해당 주택에서 세입자 지위가 유지되기 때문에 전세금 반환소송을 제기하는데 문제가 없다"고 진단했다.

반면, 집주인이 법을 준수하기 위해 전세금을 반환하려 해도 세입자가 전세금 돌려받기를 거부하며 버티는 사례도 있다. 동시이행을 역으로 악용하는 경우다.

엄 변호사는 "세입자가 전세금 돌려받기를 거부한다는 이유로 집주인이 무턱대고 명도소송을 제기하면 낭패를 볼 수 있다"며 "우선 자신의 의무를 지킨 후 상대방의 책임을 물어야 법률상 문제가 없기 때문에 법원에 보증금을 공탁하는 절차를 이용해야 한다"고 설명했다.

공탁은 전세금을 공탁기관에 맡기는 것을 말한다. 세입자가 고의로 전세금을 받지 않는 상황에서 법률상 지정된 기관에 전세금을 맡김으로써 전세금 반환의무를 인정받을 수 있다고 엄 변호사는 밝혔다.

노기섭 기자