이미지 크게보기 서울 인왕산에서 바라본 서울 시내 아파트와 주택가 모습. 연합뉴스 자료사진

■ 한경연 ‘적정가 - 현재 시세’ 비교

서초, 거품 50%… 서울서 최고
고금리 등 여파 ‘거래절벽’심화

최근 5년간(2018년 7월∼올해 7월) 주택 가격 상승률이 23%에 이른 가운데, 수도권의 경우 현재 시세의 최소 35% 이상이 거품이라는 분석 결과가 나왔다. 주택 가격이 더 떨어질 것이라는 기대심리와 금리 인상 등으로 거래 절벽은 더 심화하고 있는 것으로 파악됐다.

전국경제인연합회 산하 한국경제연구원은 23일 이런 내용을 뼈대로 전국 200여 개 아파트 단지의 적정 가격과 실제 거래가격을 비교한 ‘주택가격 거품 여부 논란 및 평가’ 보고서를 발표했다. 한경연은 대상 아파트 전세가에 전·월세 전환율을 적용해 연간 수익을 산출하고, 시장금리를 적용하는 방식으로 적정 가격을 도출했다.

분석 결과 서울은 현재 시세의 38% 이상, 경기는 58% 이상, 지방은 19% 이상이 각각 과대 평가돼 있는 것으로 조사됐다. 지역별로는 서울 강북권역 37%, 강남권역 38%의 가격 거품이 있는 것으로 분석됐다. 특히 서초구는 가격 거품 수준이 50%가 넘는 것으로 조사돼 서울에서 가장 높았다. 전국에서는 세종이 60% 이상으로 가격 거품이 가장 높은 것으로 나타났다. 한경연은 이러한 거품 가격이 2019년 이후 심해졌다고 지적했다. 이승석 한경연 부연구위원은 “일부 지역의 가격거품이 60%를 넘어서는 등 극단적 버블현상이 발생한 것은 핀셋규제에 따른 풍선효과 등 주택정책 실패의 결과로 볼 수밖에 없다”며 “거품을 해소하기 위해서는 원활한 주택 공급과 규제 완화를 통해 주택시장을 정상화해야 한다”고 말했다.

올해 들어 주택 시장의 거래 절벽은 갈수록 심해지고 있다. 추가 금리 인상 가능성도 커지면서 서울 아파트 매매수급지수는 80선이 무너졌다. 이날 한국부동산원에 따르면 지난 19일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 79.5까지 떨어졌다. 2019년 6월 24일 조사(78.7) 이후 3년 3개월 만에 최저치로, 서울 아파트 매매수급지수는 5월 2일 조사(91.1) 이후 20주 연속 하락했다.

김병채·김성훈 기자