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2020 달라지는 부동산 제도

2년이상 거주해야 양도세 감면
공시가 올라 종부세 대상 늘듯
4주택자 취득세 4배까지 늘어나

불법전매땐 10년간 청약 금지
실거래 신고기간 30일로 단축
주택 청약 시스템 감정원 이관

지난해 정부의 ‘12·16 부동산 대책’의 여파가 경자년 새해에도 부동산 시장에 이어질 전망이다. 투기지역에 대한 15억 원 이상 주택담보대출 금지 등의 금융규제는 지난해 발표 직후 효력이 발생했지만, 종합부동산세율 관련 규제들은 법 개정이 필요하기에 국회 통과 후 올해부터 본격 시행될 전망이다. 다만 거듭된 국회 파행으로 법 개정이 지연돼 금융결제원이 맡던 주택청약 업무의 한국감정원 이관 등 일부 제도들은 예정된 시점보다 시행이 늦어질 수도 있다.

6일 정부와 국회에 따르면 2020년 1월부터 9억 원 초과 고가주택 양도 시 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. 장기보유특별공제란 소득세법에 따라 토지나 건물의 양도소득세를 계산할 때, 보유 기간을 고려해 일정 금액을 공제하는 제도다. 지금까지는 9억 원이 넘는 고가주택 소유자들도 1가구 1주택이라면 거주 여부나 기간에 관계없이 9억 원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 공제 혜택을 받았다. 그러나 올해 1월부터는 매도하는 주택에 ‘2년 이상 거주’라는 조건을 충족하지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지만 공제한다.

전세자금대출을 이용한 갭투자를 막기 위한 조치도 1월부터 시행된다. 전세자금대출을 받은 뒤 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출금을 회수한다. 9억 원 초과 1주택자의 경우, 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없다.

종합부동산 세율 인상에 대해선 야당이 정부의 입법을 막는 ‘반대입법’을 해놓은 상태라 정부·여당안이 통과돼 시행되기까지는 난항이 예상된다. 하지만 정부안대로 추진될 경우 공시가격 9억 원 이상 고가주택 보유자에게 부과되는 종부세율은 0.1%포인트에서 0.8%포인트까지 인상된다. 특히 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’에서 공시가격 현실화율을 주택가격에 따라 상향조정할 예정이어서, 공시가격 상승과 맞물려 종합부동산세 오름폭은 더 커질 것으로 보인다.

반면 1가구 1주택을 보유한 60세 이상 고령자의 세액공제율을 현행 70%에서 80%로 높여 실수요 1주택자의 부담은 경감될 예정이다. 시세 9억 원 이상 주택을 대상으로 한 부동산 가격 현실화율(시세 대비 공시가 반영률)도 상향 조정된다.

취득세율도 인상된다. 6억 원 초과 9억 원 이하 주택을 매입할 때, 취득세율이 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01∼2.99%로 세분화된다. 또 집을 3채 이상 가지고 있는 가구가 추가로 주택을 매입할 경우 4%의 취득세율이 적용된다. 현재 주택 유상거래 취득 시 서민 주거 안정을 위해 기본세율(4%)에 비해 낮은 1∼3%(6억 원 이하 1%, 6억∼9억 원 2%, 9억 원 초과 3%) 세율이 적용되는데, 다주택자도 낮은 세율을 적용하면 주택 소유의 편중을 초래한다는 지적에 따른 조치다.

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주택 청약시스템은 금융결제원에서 한국감정원으로 넘어간다. 1월 중 청약 데이터베이스(DB) 및 관련 자료가 이관되고 2월 이후 입주자모집공고가 이루어지는 단지부터 한국감정원에서 청약업무를 수행하기로 예정돼 있다.

같은 달 21일부터는 부동산 실거래신고 기한이 60일에서 30일로 단축된다. 계약이 무효나 취소가 되는 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 하며, 이를 어기면 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있다. 또 실제 계약을 체결하지 않았는데 거짓으로 신고할 경우에는 3000만 원 이하의 과태료 규정이 신설된다.

2월부터 공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물 확인·설명서에 거래당사자와 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용이 추가된다. 공인중개사는 부동산 계약서 작성 단계에서 중개보수를 명확히 설명하고 협의해야 하며, 거래 양 당사자로부터 이를 확인했다는 서명을 받아야 한다. 이는 최대 요율을 마치 고정 요율인 것처럼 속이는 행위를 막기 위한 조치다. 현재 중개보수는 최대 요율만 정해져 있고 구체적인 요율은 거래당사자와 공인중개사 간 협의를 통해 정하게 돼 있어 중개보수 관련 분쟁이 끊이지 않았다.

3월부터는 투기과열지구 3억 원 이상 주택 취득 시는 물론, 조정대상지역 3억 원 이상 주택과 비규제지역 6억 원 이상 주택을 취득할 때에도 자금조달계획서를 제출해야 한다. 이와 함께 투기과열지구 9억 원 초과 주택 실거래 신고 시에는 자금조달계획서와 함께 소득금액증명원, 예금 잔액, 전세계약서 등 객관적 증빙자료를 제출해야 한다. 3월부터 공급질서 교란행위 및 불법 전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다. 또 현재 지역 및 주택 면적에 따라 1∼5년까지 적용되는 재당첨 제한 기간도 늘어난다.

지난해 시행된 민간택지 분양가상한제가 유예기간을 거쳐 2020년 4월 29일 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 본격 적용된다. 또 5∼10년 전매제한과 2∼3년 실거주도 의무화된다. 24일부터는 100가구 이상 아파트 등 공동주택은 의무적으로 관리비를 공개해야 한다. 이에 따라 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 21개 항목이 공개될 예정이다. 지금까지는 300가구 이상 또는 150가구 이상 주상복합 건물 등 의무관리대상으로 지정된 공동주택만 관리비를 공개했다.

소득세와 관련해 지금까지는 주택으로 월세 혹은 전세를 놓았을 때 연간 수입이 2000만 원 이하였다면 비과세가 적용됐다. 하지만 연 2000만 원 이하 임대소득도 2019년 귀속분부터 소득세가 과세돼 올해부턴 세무당국에 신고해야 한다. 또 소득세법 시행령이 개정되면 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 다주택자는 양도소득세가 중과되지 않고 장기보유특별공제도 적용받는다.

여기에 그간 단독주택과 ‘꼬마빌딩’에 대해 시가의 60% 정도 수준의 기준시가로 계산해 상속세와 증여세 과세가 이뤄지던 것도 올해부턴 감정평가를 통해 시세와 비슷한 수준의 과세표준을 적용해 세금이 부과된다.

박정민 기자 bohe00@munhwa.com