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강문성 고려대 국제학부 교수·경제학

부동산價도 수요·공급이 결정
비탄력성 때문에 더욱 급등락
미래 전망과 자금 여력도 변수

서울 근교 공급대책 實效 난망
주거환경 획기적 개선에 집중
강남 수준의 ‘非강남’ 조성해야

사람은 더 나은 공간에서 거주하고 싶은 욕망을 지니고 있다. 이러한 욕망은 의식주 중 하나이며, 개인 소득의 증가에 따라 그 욕망은 더욱 강렬해진다. 한국의 부동산 시장 역시 그동안 이러한 욕망이 극명히 반영돼왔으며, 부동산 시장의 거시·미시적 변화에 따라 개개인의 일상생활이 변화해 왔다.

부동산 시장은 다른 시장과 유사한 점은 물론 부동산 시장만의 특이점도 가지고 있다. 먼저, 부동산 시장 역시 전체적으로 수요와 공급에 따라 가격이 결정된다. 그러나 국내 부동산 가격지수의 움직임과 특정 지역 부동산의 가격 움직임은 상이하다. 즉, 내가 관심 있는 지역의 부동산 시장은 해당 지역 부동산에 대한 수요·공급에 의해 결정된다.

특정 지역 부동산 시장의 공급은 여타 상품 시장의 공급과는 다른 특성을 나타낸다. 우선, 특정 지역에 부동산이 공급되는 것은 기존의 부동산을 현재의 소유자가 매매하기 위해 공급하거나 신규 부동산이 조성돼 공급되는 경우 두 가지다. 특히, 신규 부동산 공급의 경우 해당 지역의 부동산 건설 가능 토지가 한정돼 있고 건설에서 공급까지 최소 2∼3년의 시간이 걸린다는 측면에서, 특정 시점에 특정 지역의 공급 물량은 한정적일 수밖에 없다. 따라서 특정 지역의 부동산 공급은 가격 비탄력적이다.

특정 지역의 부동산 수요는 개개인의 생활, 경제적 환경에 따라 결정된다. 직장과의 거리, 교통, 교육, 생활환경, 편의시설 등 개인의 선호도가 반영돼 특정 지역의 부동산 수요가 결정된다. 결국, 특정 지역이 살기 좋다고 인식되면, 개인의 예산이 허용하는 한 그에 맞는 수요가 급증할 수 있는 것이다. 주거공간은 우리 생활의 필수재이기 때문에 부동산 수요도 가격 비탄력적이다. 이 같은 수요·공급의 비탄력적 특징 때문에 작은 수요·공급의 변화에도 가격이 급변할 수 있다.

또한, ‘미래 가격에 대한 기대심리’ 역시 부동산 수요에 영향을 미친다. 문재인 정부가 출범하자마자 부동산 가격이 급등하기 시작한 것은 노무현 정부 때의 경험에 따른 기대심리가 어느 정도 반영됐기 때문이다. 그리고 개인소득과 자금 조달 수준 역시 가격에 반영된다. 개인소득이 증가할수록 더 나은 공간 거주에 대한 욕구가 커지며, 자금 조달 여력이 충분해질수록 현재 거주공간보다 나은 곳으로 이사하려는 유인이 증가한다. 또, 국내경기가 침체돼 있고 부동산 시장만이 상승장일 경우 부동산 시장으로의 자금 유입은 쉽게 예측할 수 있다.

정부가 지난 13일 세제 중심의 부동산 종합대책을 발표한 데 이어 21일 부동산 공급 대책을 발표했다. 이 같은 정책은 앞서 지적한 부동산 시장의 특성을 적절히 반영하지 못하고 있다. 먼저, 수요 측면에서는 부동산 수요에 영향을 미치는 여러 요인 중 대출 여력을 억누르는 것에만 초점을 두고 있다. 또한, 잇달아 발표된 부동산 정책이 중장기 ‘미래 가격에 대한 기대’ 심리를 변화시킬 수준은 아닌 것으로 평가된다.

서울 근교에 신규 아파트를 건설하겠다는 공급 정책 역시 그 지역의 주거 환경 개선 없이는 실효(實效)를 거두기 힘들 것으로 보인다. 또, 보유세를 강화하면서 다주택자의 세 부담을 키워 기존 주택을 팔 것을 간접적으로 강요하고 있지만, 거래세도 높기 때문에 ‘현재의 세 부담’보다 ‘미래의 가치’가 더 커 보이는 상황에서 기존 주택이 공급 물량으로 나올 가능성은 작아 보인다.

무엇보다도 중요한 문제점은, 우리나라 거주공간에 대한 중장기 비전이 빠져 있다는 것이다. 부동산 시장에 대한 경제적 분석보다도 우리가 진솔하게 고민해야 하는 문제는 ‘내 집 마련의 꿈’이라는 국민 개개인, 특히 젊은 세대의 희망이 점차 멀어져가고 있다는 것이다. 더 나은 거주공간에 대한 국민의 수요에 맞춰 어떻게 이를 제공할 것인지에 대한 고민의 흔적이 없다.

서울 강남의 집값이 높은 것은 단적으로 강남의 주거 환경이 뛰어나기 때문이다. 그러면 정부가 해야 할 고민은, 어떻게 하면 비(非)강남 지역에 강남과 같은 주거 환경을 조성하느냐이다. 강남 이외의 지역에도 강남과 같은 주거 환경을 구축할 수 있도록 지원해서 강남 수준의 주거 환경이 조성된다면, 강남만 독주하는 상황이 형성되지는 않을 것이다. 또한, 수요 측면에서 넘쳐나는 시중 부동자금을 생산 관련 국내 투자로 돌릴 유인제도 역시 정부가 고민해야 할 문제다.