정부가 ‘4·11 국회의원 총선거’ 이후 부동산 규제 완화책을 만지작거리고 있지만 주택시장 활성화 전망은 그리 밝지 않습니다. 주택시장 장기 침체의 골이 깊은데다 향후 부동산시장은 4·11 총선에서 나온 ‘주거복지’와 ‘서민주거 안정’이 화두가 될 가능성이 높기 때문이지요. 이중 서민주거 안정은 기존 정책을 단계적으로 시행하면 큰 무리가 없을 것입니다. 하지만 주거복지는 정치적 수사로서 아주 훌륭한 말이지만 ‘어젠다 세팅’(의제설정)부터 난해합니다. 우선 어떤 대상에 대한 것인지, 무엇이 주거복지인지 불분명한데다 주거복지에 필요한 주거비용 지원, 전월세 상한제 도입 등이 재정 부담과 시장 혼란 가능성 등으로 인해 시행이 쉽지 않은 정책이기 때문이죠.

정부나 정치권은 ‘12·19 대통령 선거’를 앞두고 주거복지와 서민주거 안정에 집중할 수밖에 없겠지만 이들 문제는 주택 1채 이상을 가진 이들이 기대하는 규제완화를 통한 부동산 시장 활성화와 상충됩니다. 서민주거 안정을 꾀하자니 주택거래가 안 되고, 규제 완화를 통한 매매 거래 활성화에 나서자니 시장이 꿈틀거릴 가능성이 높은 것이죠. 다만 정부는 지난 4년 넘게 집값이 하향 안정세를 유지한 만큼 중산층과 하우스푸어(대출로 집을 사 이자 등을 내며 가난하게 사는 이들)가 주택 거래를 할 수 있는 방안을 내놓을 것으로 보입니다. 3월 서울 기준 아파트거래량(3953건)이 지난해 동기(6923건) 대비 대폭 줄어든 것에서도 보이듯이 거래가뭄이 이어지면 경제 전반에도 악영향이 예상되기 때문이죠.

이에 따라 법 개정 없이 가능한 서울 강남·서초·송파구에 대한 투기지구 및 주택거래신고지역 해제 조치가 나올지 주목됩니다. 1000조원에 육박하는 가계부채가 발목을 잡긴 하지만 강남3구가 투기지역에서 해제되면 총부채상환비율(DTI) 규제가 40%에서 50%로 완화되며 거래에 숨통이 트일 것으로 보입니다. 주택거래신고지역에서 풀리면 임대주택사업용 오피스텔의 취득세 감면 혜택도 있고요. 특히 DTI 규제 완화는 대출을 10% 더 받을 수 있다는 것보다는 ‘집을 사도 된다’는 인식을 줘 거래 활성화의 단초가 될 수 있겠지요. 다만 다주택자 양도세 중과세 폐지와 재건축 초과이익환수제 완화, 분양가상한제 폐지 등은 주거복지와 서민주거 안정과는 배치돼 완화 가능성은 희박합니다.

무주택자나 실수요자 입장에서는 주거복지와 서민주거 안정이 ‘복음(福音)’이지만 역설적으로는 내집 마련을 미루는 영향을 주지요. 주거복지와 서민 주거안정이 화두가 되면 집값 하향 안정을 예상해 굳이 주택을 구입하지 않기 때문이지요. 올해 수도권 주택시장은 침체의 정점이 될 가능성이 높습니다. 특히 다른 지역은 몰라도 서울은 절대적인 공급부족과 전셋값 상승으로 집값 바닥이 예상됩니다.

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