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부동산 시장이 바닥에 근접할수록 무주택 실수요자들의 고민은 깊을 수밖에 없습니다. 부동산 컨설팅 업체와 중개업소에 매수 시기를 묻는 상담을 해도 확실한 결론이 나오지 않기 때문이죠. 내로라하는 전문가들도 마찬가지입니다. “지금이 내 집 마련 시기”라고 하면서도 강력한 매수 추천을 못합니다. “당장 사라”고 말하기에는 왠지 찜찜하니까요.

왜 그럴까요. 부동산 시장을 둘러싼 주변 환경이 예전 같지 않기 때문입니다. 최근 시장 바닥론이 세를 얻으며 꿈틀거리는 부동산 시장은 예전의 수급 불균형에 따라 나타난 현상이 아닙니다. 지난 2년 동안 워낙 거래가 끊긴 데다 집값도 어느 정도 떨어졌다는 점에서 출발한 것입니다.

실제 현재의 주택 시장은 기존 집값만 2007년 말 고점 대비 10∼20% 하락했을 뿐 전국에 12만가구나 되는 미분양 아파트가 있고, 단계적으로 사전 예약에 들어가는 ‘전가의 보도’ 같은 보금자리주택도 버티고 있습니다. 공급 부족이 아니라는 것이죠. 이런 이유로 부동산 시장 바닥론에 대해 “‘과포만 상태의 허기 현상’을 일부에서 확대 해석하고 있다”는 소리도 나옵니다.

무주택 실수요자 입장에서 지금은 시장 바닥론에 집착하지 말고 내 집 마련에 무게 중심을 둬야 합니다. 특히 보금자리주택 대기 수요자라면 당첨 가능성을 면밀히 따진 후 현명한 판단을 해야 하는 시기지요. 희박한 당첨 확률에 실망하고 내 집 마련에 적극 나설 때는 이미 집값이 오를 가능성이 높기 때문입니다.

내 집 마련과 재테크라는 기회는 활황기보다 침체기에 옵니다. 중개업소 등에서 ‘이거다’ 하는 급매물을 추천받지 않더라도 의외로 좋은 조건의 매물을 만날 수 있기 때문이죠. 특히 수요자가 보수적인 기준을 갖고 ‘선택 매수’를 할 수 있는 시기이지요.

다만 매수 시에는 원칙을 잘 지켜야 합니다. 국민주택 규모(85㎡) 이상 면적의 주택 매수 시에는 우선 좋은 교통 여건과 대규모 단지를 찾아야 합니다. 생활 편의 시설과 입주민 커뮤니티 시설 등을 살피는 것은 필수고요. 이들 조건을 갖춘 곳은 대부분 도시개발사업으로 이뤄져 집값이 오를 땐 많이 오르고 떨어질 때는 하락 폭이 작습니다.

소규모 아파트를 대상으로 내 집 마련에 나선다면 가장 중요한 것이 교통 여건과 용적률(대지 면적에 대한 건축 연면적의 비율)입니다. 교통이 좋은 곳은 맞벌이 가구나 신혼부부 등 수요자가 항상 풍부해 매매가 쉽기 때문입니다. 기존 아파트의 경우 장기 보유 시 재건축 기대감으로 용적률이 낮을수록 가격이 올라갑니다. 지금은 정책(보금자리주택, 대출 규제 등)이 시장을 억누르며 바닥에서 주춤주춤하는 시기입니다. 이런 때는 내 집 마련을 먼저 염두에 두고 재테크는 덤이라는 생각으로 부동산에 접근해야 합니다.