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■ 시니어 재테크

부동산을 양도할 때 내는 양도소득세(양도세)는 취득가액와 양도가액의 차이인 양도차익에서 보유기간에 따른 혜택인 장기보유특별공제를 차감한 양도소득금액에 기본공제 250만 원을 차감한 뒤 6∼45%의 세율을 적용해 산출한다. 현재 세법은 부동산 투기근절의 일환으로 다주택자가 주택을 양도할 때 해당 주택이 조정대상지역에 있다면 보유 기간에 따른 세금 혜택인 장기보유특별공제를 적용하지 않을 뿐만 아니라 양도소득세율도 기본세율 외에 2주택자는 20%, 3주택 이상의 경우 30%를 중과하고 있다.

이번 윤석열 대통령직인수위원회에서 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 1년간 한시적으로 유예한다는 내용이 발표됐고 시기가 6월 이후가 아닌 5월로 앞당겨질 것으로 보여 이를 잘 활용하면 양도세와 종합부동산세(종부세)를 절세할 수 있다.

한시적으로 양도세 중과가 배제된다면 이 기간 동안 양도하는 주택에 대해서는 보유기간에 따른 혜택인 장기보유특별공제 최대 30%를 적용한 후에 기본세율로 과세하게 된다. 예를 들어 보유기간 15년 이상인 주택을 양도한다고 가정할 때 2주택자는 양도차익이 5억 원일 때 3억 원, 10억 원일 때 6억4000만 원, 15억 원일 때 10억 원의 양도세를 부과받게 된다. 만약 3주택자라면 양도차익이 5억 원일 때 3억5000만 원, 10억 원일 때 7억5000만 원, 15억 원일 때 11억6000만 원을 부과받는다. 하지만 중과유예를 적용받으면 2, 3주택자 모두 양도차익이 5억 원일 때 1억2000만 원, 10억 원일 때 2억8000만 원, 15억 원일 때 4억5000만 원을 양도세로 납부하면 된다.

2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우 10년 이상 보유한 주택에 대해서만 한시적으로 양도세 중과유예를 적용했지만, 이번에는 보유기간에 상관없이 중과유예를 적용할 가능성이 크다. 다만 현재 주택 보유기간이 1년 미만인 주택을 양도하면 70%, 2년 미만의 경우 60%를 양도세로 내야 하는 ‘단기양도 중과’ 규정이 있기 때문에 양도세 중과유예제도는 2년 이상 보유한 주택을 대상으로 할 가능성이 크다.

재산세 및 종부세의 과세기준일은 매년 6월 1일이다. 따라서 이번 중과유예제도가 예정대로 5월 중 양도분부터 시행된다면 다주택자, 그중에서도 특히 2주택자는 주택양도에 따른 종부세도 절세할 수 있다. 1세대 1주택자의 경우 공시지가 11억 원까지 종부세가 없을 뿐만 아니라 공시지가 11억 원이 넘는 주택이더라도 보유기간에 따라 20∼50%, 연령에 따라 20∼40% 중복 적용받아 최대 80%까지 추가세액공제를 받을 수 있기 때문이다. 여기에 더해 주택을 양도해 6월 1일 이전에 1주택자가 되면 지난해와 동일한 공시가격을 적용할 예정이기에, 종부세뿐만 아니라 재산세 측면에서도 혜택을 볼 수 있다. 부동산의 양도 시기는 잔금지급일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이다. 따라서 종부세까지 혜택을 보기 위해서는 미리 매수자를 찾아 잔금까지 5월 내 지급해야 절세가 가능하다.

이환주 하나은행 자산관리그룹 세무사