최근 부동산 시장은 눈치보기 장세 지속입니다. 초강력 규제와 세금 강화 속에서 아파트 매매·전세시장 모두 거래가 얼어붙고 있지요. 서울 아파트 매매 거래량은 지난 6월 1만5590건, 7월 1만652건이었다가 8월 4977건, 9월 3097건, 10월 206건(14일 기준)으로 급감했습니다. 전·월세 거래량도 6월 1만5663건, 7월 1만6735건, 8월 1만1360건이었다가 9월 7467건, 10월 1874건(14일 기준)으로 감소했고요. 거래세(취득세·양도소득세) 급등과 임대차 2법(전·월세 상한제, 계약갱신청구권제) 시행(7월 31일)으로 극심한 거래 부진에 빠진 것이지요.

매도·매수세가 실종되면서 매매 가격도 정체상태입니다. 서울 주요 지역에서는 직전 매매가와 같은 가격에 팔리거나 떨어진 물건이 나오고도 있지요. 전문가들은 매매시장 하향 신호탄으로 해석하기도 합니다. 여기에 서울 주택 매수우위지수(100 기준)도 점차 식고 있고요. KB부동산 리브온 통계에 따르면 서울 강북권(한강 이북)의 매수우위지수는 8월 넷째 주에 111.7, 강남권(한강 이남)은 108.0을 기록했습니다. 하지만 9월 한 달 동안 떨어지면서 강북권은 83.1, 강남권은 87.1까지 내려앉았지요. 다만, 전세물건 부족에 시달리는 서울 등 수도권 전세 시장은 상향세가 지속되고 있습니다. 특히, 서울 아파트 전세시장은 10월 초까지 66주 오르는 등 여전히 강세이지요. 서울 전셋값 상승은 서울 공공재개발·재건축과 3기 신도시 대기 수요가 끌어 올린 측면이 강하지만 근본적으로 전세 물건 부족이 원인입니다. 여기에 임대차 2법 시행으로 전세의 월세 전환 속도가 빨라지면서 전세 품귀가 이어지고 있지요.

2020년 하반기 현재의 주택 시장은 규제 중첩과 거래세 등 세금 중과, 주택담보대출 제한이 얽히며 ‘방향을 잃은 상태’입니다. 부동산 규제가 완화될 가능성은 없는 만큼 이런 상황은 당분간 지속될 수밖에 없고요. 특히, 다주택자와 임대사업자 매물이 내년 6월 이전에 많이 나올 수밖에 없는 만큼 집값 하방 압력은 갈수록 더 세질 가능성이 큽니다. 물론 ‘똘똘한 한 채’ 수요는 여전히 있겠지만 규제와 세금폭탄, 대출제한을 이겨내고 서울 집값이 현 시세에서 또 급등하기는 쉽지 않다고 봅니다.

이에 따라 무주택 내 집 마련 수요자나 주택 투자자들은 지금까지의 ‘따라가기’에서 벗어나야 할 때이지요. 매매가·전셋값 상승에 놀라서 ‘영끌 매수’를 하기보다는 내가 원하는 곳에 집을 마련하겠다는 데 초점을 맞추고 청약 당첨 가점 높이기와 목돈 모으기에 집중할 필요가 있습니다. 집값 급등 이후 거래 감소기에는 ‘관망과 준비’가 최선일 수 있습니다.