이미지 크게보기 충북 청주시 청원구 내덕동 일대 옛 연초제조창(왼쪽)이 도시재생 사업을 통해 문화생활 중심지(오른쪽)로 변모한 모습. 이 사업엔 주택도시기금 254억 원이 투입됐다. 주택도시보증공사 제공

- 주택도시보증공사 ‘도시재생’ 자금 지원 활발

사업주체에 저금리로 융자
중도상환 수수료도 받지 않아

노후산업단지 재생 자금 지원
대구 성서 지식산업센터 조성

민간이 참여하는 소규모 사업
사업비 최대 80% ‘씨앗융자’

‘도시재생 사업’은 지역 공동체 주도로 도시의 경쟁력을 높이고 쇠퇴한 동네를 활력 넘치는 공간으로 바꾸는 것에 초점을 맞추고 있다. 정부는 기본적인 사업선정 목표와 기준을 제시하고, 광역 지방자치단체에서 지역·사업 유형별 선정 기준을 자율적으로 마련해 상호 보완하는 형태다. 그 대신 정부는 사업 규모가 20만㎡ 이상으로 전국적인 경제적 파급효과가 큰 중심시가지형과 경제기반형 사업 대상지를 직접 선정해 진행하고 있다.

사업 추진 과정에서 지역 주민의 참여 못지않게 중요한 건 ‘자금’이다. 설계와 시공, 사후 관리 분야에서 프롭테크(Proptech) 기업 등 민간의 투자가 서서히 유입되고 있지만, 아직까지 대부분 도시재생 사업에서 주된 역할을 하는 것은 공공 투자다.

금융 공기업인 주택도시보증공사(HUG)의 역할이 주목받는 이유가 여기에 있다. 과거 주택 분양 보증·민간 금융 지원 등 국민 주거복지 증진 업무에서 두각을 나타냈던 공사는 도시재생 사업 진행에 필요한 자금을 출·융자하면서 도시재생 사업 활성화와 지역 경제 살리기에도 앞장서고 있다. 공사는 도시재생 사업을 추진하는 지자체나 민간 기업에 △도시재생사업 지원 출·융자 △노후산업단지 재생 융자 △도시재생 씨앗융자를 지원하고 있다.

이미지 크게보기 문화제조창에 조성된 공연장.

◇도시재생사업 지원 출·융자 = 공사는 도시재생 복합개발 사업을 시행하는 도시재생 리츠(REITs·부동산투자회사) 등 사업 시행자를 대상으로 기금 출·융자를 지원하고 있다. 공사 단독 융자의 경우, 총 사업비의 50% 이내에서 연 2.2%(변동금리)로 13년 동안 자금을 빌려준다. 지자체나 공기업 등 공공이 사업 주체인 경우, 연 1.8%로 우대 금리가 적용된다. 융자 기간은 최장 35년까지 연장할 수 있으며 중도상환수수료도 받지 않는다. 공사는 출자와 융자 복합 지원도 하고 있다. 지원 한도와 금리, 상환 기간은 앞선 단독 융자와 조건이 같다. 다만, 총 사업비의 20% 한도로 사업 시행자에게 우선주 출자를 한다.

도시재생 출·융자를 잘 활용한 대표적 사례로 충북 청주시 옛 연초제조창 재생 사업이 꼽힌다. 연초제조창은 1946년에 문을 연 국내 최대 담배공장으로 3000여 명의 근로자가 담배를 생산하다가 2004년 경영난을 이유로 문을 닫으면서 15년간 도심 속 폐공장으로 방치됐던 곳이다. 이 사업은 공사의 주택도시기금 출·융자 254억 원, 청주시 현물출자 55억 원, 민간차입금 등 총 1021억 원 규모의 리츠 방식으로 추진됐으며, 2004년부터 15년간 방치됐던 담배공장 24개 동이 국립현대미술관과 공예 클러스터, 공연장을 갖춘 문화제조창으로 새롭게 거듭났다.

◇노후산업단지 재생에도 과감한 기금 지원 = 공사는 노후산업단지를 재생하는 사업에도 자금 융자를 지원하고 있다. 세부적으로 △노후산업단지 복합개발자금 융자 △노후산업단지 기반시설조성자금 융자 △노후산업단지 리모델링 자금 융자가 있다. 복합개발자금 융자는 총 사업비의 50% 이내에서 연 2%(변동금리)로 13년 만기 일시 상환해야 하는 상품이다. 기반시설조성자금 융자와 리모델링 자금 융자는 사업비의 70% 이내에서 연 1.5%(변동금리)로 10년 만기 일시상환 또는 원리금(원금) 분할 상환하면 된다. 사업 시행자는 융자금을 토지 매입비와 건설비로 활용할 수 있다. 노후산업단지 융자를 활용한 대표적 도시재생 사례로 대구 성서 지식산업센터 조성 사업이 있다. 1980년대 후반 조성된 성서일반산업단지의 노후 문제가 심각해지자 지식산업센터를 신축하고 산업, 업무, 근린, 주거가 가능한 복합 시설 조성을 목표로 사업을 추진했으며 산업시설 104호, 업무시설 10호, 근린시설 26호, 주거시설 80호 등 총 220호의 첨단 시설이 생긴다. 2018년 11월에 착공했으며 오는 11월 준공을 목표로 막바지 공사가 진행 중이다. 총 사업비 752억 원의 절반인 375억 원이 공사의 융자 지원으로 충당됐다.

◇도시재생 씨앗융자 = 공사는 사업성 문제로 민간 기업 참여가 저조한 소규모 도시재생 사업에도 ‘씨앗융자’를 하고 있다. 사업 목적에 따라 공동협업공간 조성자금, 상가 리모델링 자금, 생활 사회간접자본(SOC) 조성 자금, 창업시설 조성 자금, 임대상가 조성 자금 등으로 분류된다. 소규모 재생 사업을 진행하는 토지, 건물 소유자 및 지자체, 공기업 등은 총 사업비의 70∼80% 이내에서 연 1.5%(변동금리)로 융자를 받을 수 있다. 단, 융자 심사 시 사업의 공공성을 고려해 시설 운영 가능 업종에 제한을 두고 있다.

◇도시재생 금융 웹사이트 구축 = 공사는 지난해 12월 도시재생 상품 전용 웹사이트인 ‘기금 도시재생 포털’(enhuf.molit.go.kr)을 열고 사업 참여자들을 맞고 있다. 국토교통부와 지자체별로 흩어져 있는 정보를 한데 모은 것이다. ‘기금 도시재생 포털’은 전국에서 진행 중인 도시재생 사업을 소개하고 공사의 도시재생 금융 지원 상품에 대한 정보를 제공하고 있다. 도시재생 사업 진행을 계획하고 있는 고객은 포털 내 ‘도시재생 마법사’ 서비스를 통해 상품 안내부터 융자신청 자격 자가진단, 사업조건에 따른 예상 융자금액, 융자기간, 이율, 용도별 융자한도 등을 계산해 볼 수 있다.

노기섭 기자 mac4g@munhwa.com