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정부의 주택 안정화 방안이 연이어 발표될 만큼 주택 시장이 뜨겁다. 이와는 다르게 몇 년간 회자되던 경리단길, 성수동 수제화거리와 같은 핫플레이스와 꼬마빌딩에 대한 관심은 덜한 듯하다. 저금리 시대에 시니어의 수익형 부동산은 어떤 방향으로 투자해야 할까?

일단 수익형 부동산 가격은 수익률에 의해 결정된다. 수익률은 매매차익과 임대를 통한 운영수익을 합친 수익률을 말한다. 예를 들어 강남과 도심 같은 서울 중심권은 지가 상승이 크므로 임대수익률이 낮아도 매매차익이 크기 때문에 수도권 외곽 상가보다 임대수익률에 대한 기대치가 낮은 편이다. 하지만 이러한 차이에도 불구하고 수익형 부동산의 가치에 있어 가장 큰 부분을 차지하는 요인은 임대수익률이라고 할 수 있다.

그런데 이러한 수익형 부동산의 임대수익률에 대한 기대는 시장 금리와 연관이 깊다. 국고채와 같은 안전자산의 금리가 부동산 임대수익률의 기대치에 많은 영향을 준다. 예를 들어 수익형 부동산에 대한 요구수익률이 5% 정도일 때, 보증금 등을 제외하고 단순하게 계산해서 12억 원짜리 집합상가의 경우 연간 6000만 원, 즉 매월 500만 원의 임대수익을 거두면 합리적인 투자가 된다. 그러나 시장 금리가 하락해 4% 정도의 수익률만 돼도 금융 상품과 대비해 좋은 투자 대안이라는 시장의 공감대가 생기는 순간 월 500만 원의 임대수익을 벌어들이는 부동산 가치는 15억 원으로 바뀌게 된다.

언뜻 보기에 시장 전망처럼 향후 현재 금리 수준의 유지 또는 추가 하락이 예상된다면 이러한 수익형 부동산은 금융자산 대비 좋은 투자 수단으로 생각된다. 여기서 고려할 것이 하나 더 있다. 바로 임대수익의 변화다. 위의 경우는 매월 임대수익을 500만 원으로 고정해 가정했으나 현 경제 상황을 고려할 때 이를 유지하기 쉽지 않아 보인다.

가장 큰 이유는 전자상거래와 소셜네트워킹의 활성화로 인한 전통적 부동산 가치의 변화다. 미국의 아마존으로 대표되던 전자상거래로 인한 전통적 오프라인 시장의 축소는 이제 남의 이야기가 아니다. 에비슨 영의 2019년 4분기 상업시장 보고서에 따르면 대형마트와 슈퍼마켓 매출은 작년 3분기 이후 반등하지 못하고 계속 마이너스 성장을 보이는 중이다. 이러한 매출 하락은 임대료에 영향을 미칠 수밖에 없다. 실제 한국감정원에 따르면 2014년 4분기 대비 2019년 4분기 기준 오피스 시장의 임대료는 15.5% 상승한 반면, 집합상가의 임대료는 -2.1%를 기록하고 있다. 또한 SNS는 지속적으로 전통적 상권이 아닌 골목을 핫플레이스로 키워내고 있다. 하지만 역설적으로 빠르게 뜬 상권은 관심도 빠르게 식어간다. 예를 들어 그렇게 뜨거웠던 경리단길은 이제는 젊은 세대에겐 최신 트렌드도 아니고 익선동처럼 ‘뉴트로’로 대변되는 복고풍의 핫플레이스도 아니다.

세종시, 위례, 헬리오시티 등 아무리 대단지 아파트를 배후로 가진 상가라 할지라도 입주가 안정될 때까지 빠르면 3년, 늦으면 5년 정도의 시간이 걸린다. 주거 입주가 늦어지기 때문이 아니라 높은 분양가로 인한 높은 임대료 때문이다.

결론적으로 저금리 시대에 부동산은 여전히 매력적인 투자 대상이다. 하지만 상업용 부동산 투자에 있어 전문적인 지식이나 해당 지역에 대한 경험이 없다면 분양상가나 핫플레이스보다는 교통망 위주로 유동인구가 많거나 상권이 성숙된 곳 위주로 투자해야 한다. 부동산 리츠나 펀드 등의 부동산 자산을 기초로 한 금융 상품을 활용하는 방법이다. 직접투자 대비 소액으로도 투자가 가능하며 보유세, 임차인, 시설관리 등에 대한 부담도 덜하다.

박경희 SNI 전략 담당 전무