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공급 적고 가격상승 기대감
매물 거둬 들이며 거래절벽
강남 4구는 5분의 1로 줄어

풍부한 시중 자금까지 몰려
내년에도 아파트값 오를 듯

국토부 “과열 심상치 않지만
강력한 대책 시급하진 않아”

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정부가 서울 지역 아파트 가격 상승을 막겠다고 각종 규제를 내놓고 있지만 시장의 폭주를 막기는커녕 더 부채질하는 모습이다. 서울 지역 아파트 가격 상승이 매주 그 폭을 확대하고 있어 거래마저 실종된 상태다. 전문가들은 경기부양을 위해 풀어놓은 유동성이 부동산 시장으로 유입되는 것을 우려하고 있다. 특히 내년 역시 올해와 같은 상황이 이어질 것이라고 전망하고 있지만 정부는 여전히 아파트 공급과 같은 실효성 있는 대책을 내놓기 꺼리고 있다.

9일 정부와 부동산 업계에 따르면 국토교통부는 최근 부동산 전문가들과 비공개 간담회를 하고 서울·수도권 부동산 시장의 과열 등에 대해 의견을 나눴다. 이날 업계 전문가들은 서울을 중심으로 한 아파트 가격의 상승이 심각한 수준이라는 데 공감하고, 그 원인을 ‘유동성’으로 꼽았다고 한다. 경기부양을 위해 한국은행이 저금리 기조를 유지하고 있어 풍부한 시중 자금이 마땅한 투자처를 찾지 못하고 부동산 시장으로 유입되고 있다는 것이다. 이로 인해 정부가 민간택지 분양가상한제나 종합부동산세 등 각종 규제책을 내놓아도 서울 아파트 가격은 계속 오르고 있다고 분석했다.

실제로 서울 아파트 가격은 가파르게 상승 중이다. 한국감정원에 따르면 12월 1주(2일 기준)의 서울 아파트 매매가격 변동률은 0.13%로, 전주 0.11%보다 상승했다. 종부세 납부로 인해 고가주택 및 다주택 보유에 대한 심리적 부담이 커지며 관망세가 있기는 하지만 여전히 매물 품귀현상이 지속하고 풍부한 유동자금 및 추가 상승 기대감, 강남 지역의 현대차글로벌비즈니스센터 허가, 목동의 학군수요와 재건축 기대감 등이 서울 지역의 아파트 가격 상승 폭을 키우고 있다.

현금을 지닌 매수자가 늘고 공급 물량은 정해져 있다 보니 매매거래 역시 대폭 줄어 ‘거래절벽’ 현상이 나타나고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1월 서울 아파트는 1718건의 매매거래 이후 7월(8817건)까지 꾸준히 증가해왔지만 분양가상한제 시행을 시사한 이후인 8월(6606건)부터 줄어들기 시작, 9월 7015건으로 감소했다. 10월에 9594건으로 반짝 반등했지만, 11월엔 2764건까지 줄었다. 특히 규제가 집중된 강남 4구(서초·강남·송파·강동구) 매매거래량은 7월 2397건에서 11월 466건으로 4개월 만에 5분의 1 수준으로 줄었다. 치솟는 가격 속에 매도인들이 매물을 거둬들이면서 ‘부르는 게 값’인 상황이 벌어지고 있다. 서울 용산 원효로 지역의 한 부동산 중개업자는 “20년 된 전용면적 59㎡ 구축 아파트의 가격이 2년 전에는 5억 원 중반대에서 지금은 실거래가 7억 원 중반대까지 올랐는데, 최근 매도자들이 매물을 내놓았다가 매수자가 나타나면 다시 거둬들여 가격을 올려서 내놓는 것을 반복해 호가를 9억 원 중반대까지 올렸다”고 전했다. 지역에 큰 호재가 없는 낡은 아파트도 하루가 다르게 가격이 오르는 ‘기현상’이 나타나고 있는 것이다. 아파트 공급감소 전망과 이로 인한 가격상승 기대 고조, 시장매물 감소, 또다시 가격상승 악순환이 진행되는데 여기에 풍부한 유동성이 악순환을 가속화하는 윤활유 역할을 하고 있는 셈이다.

이 같은 상황에 대해 정부는 별다른 움직임을 보이지 않고 있다. 국토부 관계자는 “(서울 부동산) 시장 상황이 심상치 않아 보인다”면서도 “다만 현시점에서 강력한 대책을 내놓을 만큼 시급한 것은 아니다”라고 말했다. 시장 상황을 좀 더 관망하겠다는 의도다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “풍부한 유동성 탓에 이른바 ‘묻지마’ 부동산 투자도 성행하고 있다”며 “이 같은 자금의 부동산 시장으로의 유입으로 인해 서울 지역 아파트 가격 상승은 당분간 지속할 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

박정민 기자 bohe00@munhwa.com