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- 전문가 ‘9·13대책 이후’ 전망

임대등록 ‘매물잠김’ 현상 관측
‘18억미만 아파트’ 수요 몰릴듯

2주택자 종부세 중과 위헌소지
‘비제도권 대출’ 늘어날 위험도

종합부동산세(종부세) 인상+규제지역 대출 대폭 축소를 골자로 하는 ‘9·13 부동산대책’ 발표로 부동산 시장은 일단 관망세에 들어가며 몸을 바짝 낮춘 분위기다. 문재인 정부의 8번째 부동산 대책이자 가장 강도가 높다는 평가가 나오는 가운데 9·13 대책이 과열된 시장을 진정시킬 수 있을지 주목된다.

① 집값 잡을 수 있나 = 이번 대책이 시장에 어느 정도 충격을 줬다는 데는 이견이 없어 보인다. 투자 목적의 매력이 떨어진 만큼 추격 매수가 주춤해질 것이란 전망이다. 이로써 집값이 잡힐지에 대해선 전문가들도 의견이 엇갈린다. 단기간에 급등한 집값 상승세가 꺾일 것으로 보는 시각이 있지만, 21일 획기적인 공급대책이 나오지 않는 이상 서울 등 수요가 많은 지역은 오름세가 이어질 거란 예상도 상당하다. 일부 갭투자자(전세 낀 집 매수자)가 내던진 급매물을 제외하고는 기존 다주택자들이 임대등록 등의 방법으로 ‘버티기’에 들어가 매물 잠김이 이어질 수 있다는 것이다. 바뀐 규정이 14일 매매계약 체결분부터 적용되기 때문에 종부세 합산 배제 등의 혜택이 있는 기존 다주택자들이 매각보다 임대등록으로 세 부담을 줄이려 할 수 있다는 관측이다. 지방 아파트를 처분한 사람 등이 세 부담 인상 폭이 적은 시가 18억 원 미만 아파트로 몰리며 ‘서울·수도권 똘똘한 한 채’로 수요가 집중될 가능성도 있다. 정부 추정 결과 시가 18억 원(공시가격 약 12억 원대·종부세 과세표준 3억 원대) 아파트는 내년 종부세 부담이 10만 원 정도 늘어나는 데 그칠 것으로 나왔다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “추격매수는 줄겠지만 다주택자들이 매물을 내놓을지 미지수”라고 말했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “정부가 집값 상승의 주요 원인이 불안한 실수요자에게 있다는 점을 놓친 것 같다”고 말했다.

② 실수요자 피해 우려 = 규제지역에서 새로 주택을 구입하려는 1주택자까지 주택담보대출을 막되, 대출 허용 조건도 달았다. 하지만 실수요자들의 항의가 잇따르고 있다. 소득이 없는 은퇴자는 세금 인상 자체가 큰 부담이고, 임차인들은 늘어난 세 부담이 임대료에 전가될 수 있다고 걱정한다. 1주택자의 전세자금 대출(공적보증)을 부부합산 1억 원(세전)으로 제한한 것도 대기업 재직 맞벌이 등의 불만을 자아내고 있다.

③위헌소지·풍선효과도 = 조정대상지역 내 2주택자에 대해 종부세를 중과(일반보다 세금을 더 무겁게 매기는 것)하는 데 따른 위헌 논란도 일고 있다. 미실현 이익에 대해 물리는 종부세를 특정 지역에만 더 세게 적용하는 게 재산권이나 거주 이전의 자유를 침해할 수 있다는 논리다. 시가 9억 원을 넘는 1주택자는 2년 이상 거주해야 장기보유특별공제(3~10년 거주 시 양도소득세 24~80% 감면)를 주기로 한 것도 일각에선 사실상 소급 적용이 아니냐고 주장한다. 유동자금이 상가 등 수익형 부동산으로 몰릴 가능성이 있고, 개인 간(P2P) 대출 등 비제도권으로 대출수요가 쏠리는 ‘풍선효과’가 나타날 우려도 있다.

박수진·황혜진 기자 sujininvan@munhwa.com