이미지 크게보기 서초구 아파트 단지의 모습[연합뉴스 자료사진]

서초구청, 조합에 통지…조합·구청 고무줄 계산법에 혼란
재건축 시장 “부담금 충격 현실화되나” 긴장

재건축 초과이익 환수제 부활 이후 부담금을 내게 될 첫 재건축 아파트단지인 서초구 반포현대 아파트가 예상 부담금으로 1인당 1억3천569만원을 통지받았다.

이는 당초 조합이 예상했던 850만원의 16배에 달하는 것으로, 재건축 시장에 초과이익환수 부담금 충격이 현실화할 가능성이 커졌다.

15일 서초구청에 따르면 구청은 이날 반포현대 재건축 조합에 예상 부담금 규모를 통보했다.

반포현대의 부담금 산정액은 향후 재건축 단지들에 부과될 부담금 규모를 가늠할 수 있는 바로미터가 될 수 있는 데다 첫 통보 사례라는 점에서 주목받아왔다.

앞서 반포현대 재건축 조합은 지난 2일 서초구청에 서류를 제출하면서 850만원 수준의 예상 부담금을 써냈다.

이에 서초구청이 재건축 종료 시점 주택가격을 지나치게 낮게 잡았다며 서류를 돌려보냈고, 조합은 열흘 만인 지난 11일 1인당 7천157만원으로 산정한 예상 부담금을 다시 제출했다.

구청이 통지한 부담금은 조합이 처음 써낸 예상 부담금의 16배에 달하고, 수정안에 비해서도 2배가량 많다.

이상근 서초구 주거개선과장은 “부담금 예상액은 국토교통부의 재건축 부담금 업무 매뉴얼을 근거로 산출했다”며 “재건축 종료 시점의 주택 가액이 변할 수 있기 때문에 정확한 부담금은 재건축 아파트 준공 때 산정할 수 있다”고 설명했다.

조합과 구청에 계산한 부담금이 이렇게 차이가 나는 것은 준공 후 주변 시세를 예상하는 방법의 차이 때문이다.

재건축 부담금은 종료시점(준공)의 주변 시세에 따라 부담금이 천차만별로 벌어지는데, 서초구와 조합이 입주 후 주변 시세를 서로 다르게 예측한 것이다.

건설업계의 한 관계자는 “준공 후 집값이 얼마가 될지 알 수 없는 상황에서 그 가격을 미리 예측해 부담금 예상액을 통보하는 것 자체가 쉽지 않은 절차”라며 “앞으로 재건축 초과이익환수(이하 재초환) 부담금과 관련해 예상액 통보 전부터 큰 혼란이 예상된다”고 말했다.

당초 건설업계는 반포 현대의 경우 80가구밖에 되지 않은 소형 단지이고 조합의 수입이 되는 일반분양이 적어 부담금 자체가 높지 않을 것으로 내다봤다.

그러나 소규모 단지의 부담금이 예상보다 높게 나오면서 앞으로 재건축을 추진하는 단지들은 훨씬 더 많은 부담금을 낼 공산이 커졌다.

국토교통부는 지난 1월 강남 4구 15개 단지의 재건축 부담금 추산해 조합원 1인당 평균 부담금을 4억4천만원으로 추정한 바 있다.

강남구 개포 주공1단지, 서초구 신반포 14차·22차 등은 이미 관리처분인가를 받아 재초환 대상에서 제외됐으나 서초구 반포 주공3주구를 비롯해 강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실 주공5단지 등 대표 단지들은 모두 재초환 대상이다.

지난해 관리처분인가를 신청했으나 아직 인가를 받지 못한 반포 주공1·2·4주구, 송파구 잠실 진주 등의 단지도 지자체 검증 과정에서 인가 신청이 반려될 경우 재초환 대상이 돼 안심할 수만은 없는 상황이다.

반포의 한 중개업소 대표는 “강남권 대형 아파트 단지에서 재건축 초과이익 부담금이 부과될 경우 부담금이 수억원에 달해 재건축 사업이 중단되는 등 시장에 미치는 파장이 매우 클 것”이라고 말했다.

재건축초과이익 환수제는 재건축을 통한 조합원 1인당 평균 개발이익이 3천만원을 넘으면 초과금액의 최대 50%를 부담금으로 내도록 한 제도다.

조합원 1인당 재건축으로 얻는 평균이익이 3천만원 이하의 경우에는 부담금이 면제된다. 평균이익이 3천만원 초과∼5천만원 이하일 경우 3천만원을 초과하는 금액의 10%가 부과된다.

이익금이 5천만원 초과∼7천만원 이하라면 기본 부담금 200만원에 더해 5천만원을 초과하는 금액의 20%가 부과된다. 7천만원 초과∼9천만원 이하는 기본 부담금 600만원에 더해 7천만원을 초과하는 금액의 30%가 부과된다.

9천만원 초과∼1억1천만원 이하는 기본 부담금 1천200만원에 더해 9천만원을 초과하는 금액의 40%가, 1억1천만원을 초과하면 기본 부담금 2천만원과 1억1천만원을 초과하는 금액의 50%가 부과된다.

<연합뉴스>

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