최근 급등한 강남권 집값을 안정시키기 위해서는 규제보다는 공급 부족을 해소하는 것이 우선입니다. 수요가 있는 만큼 투기세력을 차단하는 한편 강남급 대체신도시 조성 등 공급 확대 방안을 내놓을 필요가 있지요. 강남 집값이 오르는 것은 시세차익을 노린 투기·투자 수요도 있지만, 근본적으로는 더 좋은 주거환경에서 살려는 인간의 본능이 주택 수요로 나타난 것이기 때문이지요.

특히, 자녀교육 등을 위해 강남권으로 진출하려는 30∼40대들의 욕구가 반영된 결과지요. 이에 따라 강남권 집값 안정을 위해서는 ‘강남권 주택 공급 확대’ 정책을 적극 펼칠 필요가 있습니다. 주거지역 용적률(대지 면적에 대한 건축 연면적 비율)을 어느 정도 높이더라도 공급을 늘리는 등 대안(代案)을 제시하고, 강남 수요를 대체할 수 있는 미니 콤팩트도시 등을 강북권에 조성할 필요가 있지요. 현재처럼 가격이 높게 올라 있는 강남권 아파트를 살 수 있는(혹은 산) 실수요자 중산층은 많지 않기 때문입니다.

다만, 강남 집값을 안정시키기 위한 가장 현실적인 대안은 시세차익을 노린 투기·투자 수요를 차단하는 것입니다. 이는 제도 개선을 통해 할 수 있지요. 우선, 관행이 된 재건축단지 용적률 상향부터 손질해야 합니다. 용적률을 무조건 올려주기보다는 재건축 조합원도 일정한 부담을 하는 조건의 인허가 정책이 필요합니다. 이는 투기 수요를 어느 정도 차단하는 방법이기도 하지요.

또, 재건축단지 인허가 시 청년임대주택 등을 지을 수 있는 공간을 확보하는 방안도 찾아야 합니다. 이런 공간에는 임대주택은 물론 청년 창업공간 등도 유치할 수 있기 때문이지요. 이미 급등한 강남 집값을 잡으려는 규제 일변도의 정책은 약발에 분명 한계가 있습니다. 강남 수요 분산 대책 없이 대출금을 규제하고 세금을 더 부과한다고 강남 집값 상승세가 꺾일 가능성은 작습니다. 강남권 인프라와 교육 등 편의시설을 향유하려는 수요는 끊임없이 늘어나기 때문입니다.

당대는 물론 미래 세대의 지속가능한 서울을 위해서는 강남권은 물론 서울 전체 주택의 용적률과 층수 등을 지역별로 최적화하는 일이 중요합니다. 강북권의 주요지역 용적률을 확대해 강남 수요를 대체할 수 있는 주거공간도 확보, 양질의 주택을 공급해야 합니다. 언제까지 ‘강남 집값’에 발목이 잡혀 국가 주택정책이 지리멸렬한 소모전으로 갈 수는 없습니다.

정부와 서울시 정책 당국자들은 패러다임 시프트(인식체계의 대전환)를 통해 강남 집값을 안정시킬 근본 처방을 제시해야 합니다. 이를 통해 국민 주거복지 정책이 ‘강남 집값’에 발목이 잡혀 후순위로 밀리는 상황을 끝내야 합니다.

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