이미지 크게보기 서울 송파구 신천동 파크리오 아파트 단지 전경. 파크리오 전용면적 84㎡는 지난해 거래량이 가장 많았던 아파트(348회)로 최고 거래가(11억 원)는 평균 거래가(9억2018만 원) 대비 120%에 달했다. 행운공인중개사사무소 제공

- 작년 서울 아파트 매매 실거래가 분석해보니…

동일 단지·면적 평균가 기준
일조량 등 좋으면 가격 10%↑
저층·급매물 11%까지 낮아져

비싼 아파트일수록 편차 크고
한강변 조망권 등 특성도 영향

광진구 ‘트라팰리스 154㎡’
최고·최저가 차이 5억1000만

아파트를 사고팔 때 같은 단지, 같은 면적이라도 시기나 조망·층·향 등 개별 특성을 잘 고려하면 최대 두 배 가까이 더 유리한 조건에도 매매를 진행할 수 있는 것으로 나타났다. 20일 부동산 114(www.r114.com)가 국토교통부의 지난 한 해 서울 아파트 매매 실거래가를 분석한 결과, 지난해 서울 강동구 상일동 주공 3단지 전용면적 48㎡ 매물은 최저가 3억1000만 원, 최고가는 6억250만 원으로 거의 두 배가량 차이가 났던 것으로 나타났다. 지난해 182차례 매매 거래가 이뤄진 이 단지 같은 면적 매물들의 평균 가격은 4억8613만 원이었다.

실거래가 차이를 지난해 서울 아파트 매매 물량 전체를 대상으로 분석한 결과, 같은 단지 내 동일 면적별로 최고가는 평균 거래가의 110%, 최저가는 89% 수준으로 집계됐다. 조망이나 일조량 등 개별 특성이 우수한 매물은 보통 거래가보다 평균적으로 10%가량 더 가격이 비싸고, 반대로 저층이나 급매물 등은 평균 거래가보다 11%까지 낮은 수준에서 거래가 이뤄지고 있는 것이다.

또 평균 거래가를 기준으로 금액대별 평균 대비 최고가 비율을 보면 △6억 원 미만(109%) △6억 원 이상∼9억 원 미만(110%) △9억 원 이상(112%) 등으로 아파트값이 비쌀수록 가격 편차가 크고 평균보다 더 높은 수준에서 상한가가 형성되는 것으로 나타났다.

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고가 아파트의 경우 자금력을 갖춘 수요자가 많다 보니 우량 물건에 대해 웃돈을 지급할 의향이 그만큼 더 높았던 것으로 풀이된다. 이에 비해 최저가 비율은 평균거래가 대비 89% 선으로 금액대별 차이가 없었다.

지난해 총 348회 거래가 이뤄져 개별 면적 단위로 거래량이 가장 많았던 송파구 신천동 파크리오 84㎡ 매물의 경우 최고 거래가는 11억 원으로 평균 거래가(9억2018만 원) 대비 120% 수준에 거래됐다. 최저가는 7억9000만 원으로 평균가의 86% 수준에 매매가 이뤄졌다.

이어 243회 거래돼 그다음으로 거래량이 많았던 동작구 상도동 두산위브트레지움 84㎡ 아파트는 평균 매매거래가가 6억6533만 원으로 집계됐고, 최고가는 이보다 10% 비싼 7억3150만 원으로 나타났다. 하한가는 평균 거래가의 89% 수준인 5억9000만 원이었다.

한강 조망권 등 개별 특성의 영향이 큰 매물의 가격 편차는 더 두드러진다. 예컨대 한강 변에 위치한 광진구 자양동 트라팰리스 154㎡의 최고가는 12억6000만 원(23층)으로 평균 거래가(9억2481만 원)의 136% 수준에 매매가 이뤄졌다. 반면 저층 매물은 평균 거래가의 81% 수준인 7억5000만 원(4층)에 거래돼 하한가를 형성했다. 같은 면적이라도 최고가와 최저가 사이에 무려 5억1000만 원의 편차가 발생한 것이다.

이처럼 시기와 매물 특성을 자신의 조건과 잘 고려해 거래에 나서면 평균가 대비 더 유리한 조건에 거래를 할 수 있다. 또 경기 상황에 따라 상승기 때는 실거래가의 상한가가 평균보다 훨씬 높은 수준에서 형성되는 반면, 거래가 부진할 때는 가격 편차가 좁혀지는 경향을 보이기도 하기 때문에 경기 상황에 따른 유연한 판단도 필요하다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “아파트 거래에 있어 평균 거래가격을 기준으로 위아래로 10% 정도를 가격 협상의 범위로 보고, 향이나 층 등 특성을 감안해 판단하면 어렵지 않다”며 “무조건 욕심을 내기보다는 적정 가격을 파악해 거래에 나서는 것이 좋다”고 말했다.

최재규 기자 jqnote91@munhwa.com