서울 강남권 재건축 시장이 다시 ‘그들만의 리그’ 움직임을 보이고 있습니다. 최근 들어 서초구 반포동과 강남구 개포동 주공아파트 재건축단지 고분양가 논란이 주변 아파트 가격 상승을 부르면서 과열 분위기로 가고 있지요. 실제 강남구와 서초·송파구 재건축 추진 단지들의 아파트값은 올 들어 면적에 따라 2억∼3억 원씩 호가가 상승했습니다. 불과 5∼6개월 만에 급등한 것이죠. 일부 지역 아파트 매매가는 부동산시장 버블(거품) 시기인 2007년의 최고가를 넘었고요. 재건축단지 평균분양가도 9월 초 현재 3.3㎡당 4000만 원대에 이르고 있습니다. 강남권 주택 시장은 지금 ‘고공행진의 구름 위에 떠 있다’는 표현이 적절할 정도지요. 더구나 풍부한 유동자금이 강남권 재건축 시장으로 몰리며 당분간, 적어도 올해까지는 확 꺾일 가능성이 없습니다.

강남권 주택시장이 ‘뜬’ 상태지만 부동산시장을 둘러싼 환경은 그리 녹록지 않습니다. 저금리와 투자처를 찾지 못한 유동자금을 빼면 부동산 시장에 유리한 재료가 아예 없지요. 인구감소라는 거시적 문제는 차치하고서라도 당장에 발목을 잡을 변수가 너무 많습니다. 가계부채 총액규제와 중도금 집단대출 규제, 조선·해운업 등 산업 구조조정, 브렉시트(영국의 유럽연합(EU) 탈퇴), 미국 금리 인상 등 대내외 변수가 그것이지요.

당장 1223조6706억 원(올 1분기 기준)에 이르는 가계부채를 규제하는 대출기준이 엄격하게 적용됩니다. 또 중도금 집단대출 규제와 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출보증 규모도 축소되고요. 이들 규제는 개인 이자 증가와 시공사 연대보증 이자, 조합원의 이자 부담 증가로 이어져 분양 시장을 위축시킬 악재죠. 더구나 이런 규제는 근시일에 다가올 더 큰 규제의 조짐에 불과합니다. 서울시가 압구정동 주변 집값이 치솟자 이 지역을 지구단위계획으로 개발하겠다는 것도 규제의 하나죠. 물론 압구정지구 지구단위계획 개발은 중층 재건축 단지의 난개발을 최대한 억제, 더 좋은 개발을 하겠다는 것이지만 사업이 본궤도에 오르기까지는 최소 10년 이상 걸릴 수밖에 없습니다. 실수요자가 아니라면 추격 매수를 절대 하지 말아야 할 이유 중 하나지요.

강남권 주택시장 참여자들(재건축단지·고가아파트 소유자)은 과도한 욕심을 자제해야 합니다. 수요와 공급에 따른 가격 형성이라는 시장의 논리가 작용하긴 하지만 재고상품을 신상품으로 교환하는 데 자체 부담을 줄이려고 고분양가를 추구하는 것은 규제의 실마리가 될 수밖에 없지요. 고분양가와 호가 상승의 단맛에 취할 경우 어느 순간 규제가 스며듭니다. 주택시장의 도 넘는 탐욕은 솜방망이 규제(대출제한)에서 회초리(개발계획 변경)로, 철퇴(분담금 강화)로 가는 것이 우리나라 부동산 시장 규제의 전례입니다.

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