이미지 크게보기 정부가 가계부채 안정화 대책으로 내놓은 2%대 ‘안심전환대출’ 문의가 급증하는 가운데 한 건설사 본보기집에 방문객들이 몰려 있다. 문화일보 자료사진

1 상품의 특징은

안심전환대출은 ‘낮은 고정금리’ ‘중도상환수수료 면제’ ‘이자비용 소득공제 가능’의 3가지 특징을 갖고 있다. 먼저 안심전환대출은 대출할 때 수반되는 비용을 크게 줄여 금리 부담을 완화했다. 신규 대출 시에 필요한 모집인 수수료, 근저당권 설정비 등의 비용을 절감해 금리 수준을 낮췄다. 기존에 대출을 받은 은행에서 안심전환대출을 받을 수 있는데, 이때 기존 대출을 상환할 때 발생하는 중도상환수수료도 면제했다. 단 안심전환대출을 다시 다른 대출로 갈아탈 때는 중도상환수수료를 내야 한다. 통상 주택담보대출의 중도상환수수료는 3년간 최대 1.5%로 책정되는데 안심전환대출은 최대 1.2%로 낮췄다. 변동금리·일시상환대출을 장기·고정금리·분할상환대출로 전환할 때 소득세법상 이자비용이 소득공제 대상이 되어 세금부담이 감소하는 점도 특징이다.

이미지 크게보기

2 실제 낮아진 금리는

안심전환대출의 금리는 연 2%대 후반이 될 것으로 보인다. 고정금리지만 최초 대출금리는 국고채 금리를 감안해 매월 바뀐다. 금융위원회는 안심전환대출 금리는 시중금리 수준, 유동화 시장 여건, 은행권 목표 마진 등에 따라 결정된다고 설명한다. 신규 대출 시 수반되는 수수료나 근저당권 설정비용 등의 절감 등을 통해 기존 변동금리 대출자들이 대출 전환을 고려할 수 있는 충분한 유인을 제공하는 수준이 될 것으로 예측하고 있다. 금융위는 지난 2월 25일 기준으로 (국고채 5년 금리 2.13%) 2.8% 내외 수준을 예상하고 있다. 지난해 말 기준 은행권의 주택담보대출 가중평균금리(신규대출 기준, 한은)가 3.33%였던 것을 고려할 때, 연 2% 후반대의 고정금리는 가히 파격적이라고 할 수 있다. 만약 대출자가 5년마다 조정되는 금리 방식을 택하면 5년 후 10년 만기 기본형 보금자리론 금리에서 0.1%포인트를 뺀 금리가 적용되지만, 5년 이후 금리가 지금보다 내려갈 것으로 예상한다면 5년 조정형을 택하는 것이 유리할 수 있다.

3 금리 절감 혜택은

2%대 후반으로 금리가 저렴할 뿐만 아니라 나중에 금리가 오르더라도 고정금리기 때문에 갚아야 할 금액이 변하지 않는다. 일시에 거액을 상환해야 하는 부담을 줄이고 이자도 아낄 수 있다. 일례로 A 씨가 지난해 아파트를 구입할 때 은행에서 2억 원을 5년 만기 변동금리(3.5%) 일시상환 조건으로 대출받았다고 할 때, 기존 대출 만기를 연장해 20년간 대출을 보유한다고 가정하면 매월 갚아야 할 이자는 58만 원에 불과하지만 만기에 2억 원을 일시상환해야 한다. 대출 기간에 내는 이자는 총 1억4000만 원에 달한다. 반면 A 씨가 20년 만기, 연 2.8% 고정금리 전액 분할상환 방식인 안심전환대출로 갈아타게 되면 매월 갚아야 할 원금과 이자는 109만 원으로 2배 가까이 늘어난다. 하지만 만기 상환 부담이 없을 뿐만 아니라 대출 기간에 내게 되는 총이자가 6000만 원으로 절반 이상의 비용을 줄일 수 있다.

4 신청 자격 조건은

안심전환대출 총 편성자금은 20조 원이다. 정부는 선착순으로 올해 20조 원 한도 소진 시까지 상품을 팔기로 정했다. 아직 확정되지 않았지만 수요가 많으면 정부가 한도를 확대할 수도 있다. 20조 원은 자격대상자의 대출 200조 원 중 약 10%에 해당한다. 따라서 신청 가구가 대거 몰릴 전망이다. 신청하기에 앞서 각 가정에서는 자격 기준을 따져 볼 필요가 있다.

먼저 담보 설정된 주택가격이 9억 원 이하여야 하며, 이 중 대출금이 5억 원 아래만 해당한다. 또 대출 취급 후 1년이 경과해야 하고 연체가 없어야 한다. 다음으로 중요한 항목이 변동금리와 이자만 상환 중인 대출 여부다. 변동금리 대출에 해당하는지 따져 보기 위해선 △대출시점 기준 만기 5년 이상 순수고정금리 대출 △대출시점 기준 고정금리 기간이 5년 이상인 혼합형 금리 대출 △금리의 변동 주기가 5년 이상인 금리 변동주기 대출 △금리 상승폭이 5년 이상 일정폭 이내로 제한되는 금리상환 대출 등 4가지의 경우에 해당하지 않아야 한다.

5 기존 고정금리 대출자는

고정금리 대출을 받아서 이자만 상환 중인 대출자라면 안심전환대출을 이용할 수 있다. 대출전환 신청 날짜에 원금 상환 없이 이자만 상환하고 있는 경우 신청이 가능하다. 만기 도래 전인 일시상환 대출, 거치기간이 1년을 초과하는 거치식분할상환대출 중 거치 중인 대출에 해당해야 한다. 적격대출, 보금자리론, 디딤돌대출, 한도대출은 신청자격에서 제외된다. 주택법상 주택으로 아파트·연립 등 공동주택과 단독주택만 안심전환대출을 받을 수 있다. 오피스텔이나 고시원 등은 주택에 들어가지 않는다. 이 때문에 오피스텔을 가진 사람은 안심전환대출을 이용할 수 없다. 기존에 대출을 받은 은행에서만 안심전환대출을 받을 수 있다는 점도 주의해야 한다. A은행에서 받은 주택담보대출을 가지고 B은행에서 안심전환대출로 갈아탈 수는 없다.

6 대출 전환 시 LTV·DTI는

주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 재산정해 LTV는 70%, DTI는 60% 이하인 경우에만 전액 전환이 가능하다. 주택가격 하락 등으로 LTV가 70%를 넘는 경우에는 대출금을 일부 상환해 70% 이내로 조정해야 한다. 기존의 채무조정 적격대출 상품(주택가격 하락 등으로 어려움을 겪는 하우스푸어를 위한 장기·고정금리·분할상환 대출)을 통한 대출 전환도 가능하다. 앞서 정부는 지난해 8월부터 LTV·DTI를 수도권과 기타 지역, 은행·보험과 기타 비은행권 등에 상관없이 각각 70%와 60%로 통일했다. 기존에는 LTV의 경우 수도권 지역 은행·보험권은 50∼70%, 기타 비은행권은 60∼85%를 적용받고, 기타 지역의 경우엔 각각 60∼70%와 70∼85%를 준수해야 했다. DTI도 서울 지역의 은행·보험권은 50%, 기타 비은행권은 50∼55%를 적용받는다.

7 기존은행에 대출전환 한정

대출 전환을 기존 거래 은행으로 한정하는 이유는 은행 간 경쟁이 다소 약화되는 측면이 있으나 비용 절감 등 장점이 더 클 것으로 기대되기 때문이다. 이 경우 은행 간의 대출 유치 경쟁으로 인해 발생하는 불필요한 비용을 절감할 수 있다. 가령, 다른 은행으로 전환하면 담보설정 관련 비용 및 대출모집인 비용 등이 추가로 발생하며 이러한 비용이 대출금리 인상 요인으로 작용할 수 있다. 이뿐만 아니다. 기존대출의 중도상환수수료 부담도 완화할 여지가 있다. 기존 거래 은행으로 전환하는 경우에는 기존 고객과의 관계 유지 등이 가능해 중도상환수수료 비용을 면제할 수 있으나 다른 은행으로 전환 시에는 불가능하다. 한편 정부는 안심전환대출을 취급하는 은행의 경우에는 해당 대출 채권만큼을 주택금융공사가 인수토록 해주고 있다.

8 주택신용보증기금 출연료는

금융당국은 내년부터는 주택담보대출에 적용되는 주택금융신용보증기금 출연요율을 낮춰 주택담보대출 금리를 평균 0.09%포인트(연간 총 2000억 원 감면 효과) 낮추기로 했다. 금융당국은 금융시장 안정을 위해 주택자금대출에 출연료 납부의무를 부여하고 보증 및 대위변제(채무 불이행 시 대신 이행) 재원으로 활용하고 있다. 현행 출연요율은 기준요율과 차등요율(대위변제율에 따라 가감)로 구성된다. 이번에 우대요율을 신설하여 주택담보대출 구조개선을 통해 주택금융시장 안정에 기여한 금융회사에 대해 출연료를 감면해 줄 방침이다. 이에 따라 금융회사가 부담하는 평균적인 출연요율은 지난해 0.26%에서 내년에는 0.17% 수준으로 감소할 전망이다. 현재 출연대상 주택자금 대출의 증가 등으로 출연료 수입은 대위변제금을 크게 상회하고 있다.

9 도입 배경 및 기대효과

이른바 ‘빚을 나눠 갚는 대출’인 고정금리 및 비거치식분할상환대출 비중은 현재 25% 수준(은행권 주택담보대출 기준)으로 기존에 비해 높아지기는 했으나 여전히 낮은 상황이다. 앞으로 미국 연방준비제도(Fed)의 금리 인상 등 출구전략으로 대내외 금리가 상승하면 부채 가구의 이자 부담이 가중될 가능성이 높다. 이에 대비해 안심전환대출이 만기시점의 상환 부담을 완화하는 ‘완충제’ 역할을 할 수 있다고 금융당국은 판단하고 있다. 특히 안심전환대출은 가계부채 총량 증가를 최소화하면서 대출구조를 획기적으로 개선할 수 있다는 것. 현재 계획된 20조 원이 모두 전환될 경우, 고정금리대출 비중과 비거치식분할상환대출 비중은 각각 최대 5.4%포인트 상승할 것으로 금융당국은 내다보고 있다. 한편 올해로 2년째 접어든 LTV·DTI 규제 완화 이후 제2금융권의 주택담보대출 이용자 중 상당수가 상대적으로 금리가 낮은 은행권으로 유입되고 있는 것으로 분석된다. 지난해 8월부터 12월까지의 은행권 주택담보대출 증가분은 38조1000억 원에 달한 반면, 제2금융권의 경우에는 8000억 원에 그쳤다. 특히 제2금융권의 경우 전년동기보다 1조9000억 원 가량 감소한 것이다.

10 가계 부채 문제는

금융당국이 안심전환대출을 출시키로 한 것은 LTV·DTI 규제 완화 이후 커지고 있는 가계부채 우려 때문이다. 우리나라의 가처분소득대비 가계부채 비율은 160.7%로 미국(115.1%) 등 주요 선진국에 비해 상대적으로 높은 수준이다. LTV·DTI 규제 완화와 기준금리 인하 효과가 맞물리면서 주택거래가 증가함에 따라 가계대출의 양적 규모는 예년보다 빠르게 증가하고 있다. 지난해 8∼12월 증가액은 39조6000억 원으로 전년동기 수준(21조5000억 원)을 크게 웃돌았다. 이런 주택담보대출 증가세는 올해에도 꺾이지 않을 것으로 보인다. 국민·신한·우리·하나·농협·기업·외환은행 등 7대 시중은행의 주택담보대출은 1∼2월 들어 3조4481억 원 증가했다. 지난해 같은 기간과 비교하면 8.2배에 달하는 수치로, 1∼2월 증가액으로 따지면 사상 최대 수준이다.

이관범·박정경 기자 frog72@munhwa.com