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설과 함께 입춘(2월4일)이 지나면서 봄이 손짓하지만 부동산 시장은 여전히 안갯속입니다. 한파가 지속되는가 싶더니 전셋값 급등과 서울 집값 오름세가 시장을 흔듭니다.

시장의 혼돈이 이어질 때는 가장 기초적인 부동산 시장의 메커니즘을 활용할 필요가 있습니다. 부동산 시장의 불멸의 가치인 ‘개발호재’에 관심을 두라는 것이지요. 토지시장 움직임과 직결돼 있는 개발호재는 부동산에 관심 있는 누구나 알고 있습니다. 하지만 투자와 직결하지 않은 경우가 태반이지요. 일반인들은 ‘소문에 투자하고 뉴스에 팔아라’는 원칙을 지키지 않기 때문입니다.

지난 한해의 토지시장 움직임을 들여다볼까요. 국토해양부 온나라부동산통계에 따르면 지난 한해 전국에서 땅값이 가장 많이 오른 곳은 경기 하남시로 전년대비 4.8% 상승했습니다. 이어 인천 옹진군(3.4%), 대구 달성군(3.2%), 경기 시흥시(3%) 등도 3% 이상 올랐고요. 이들 지역 중 하남시와 시흥시는 보금자리주택, 옹진군은 인천대교 개통 및 연륙교 건설계획, 달성군은 산업단지 조성 등의 호재가 작용했습니다. 하지만 이들 지역 땅값 상승률(수익률)은 강남권 오피스텔 연간 수익률 5∼6%에 훨씬 미치지 못한 것입니다.

그렇다면 이들 지역에 투자한 이들이 ‘눈먼 투자자’일까요. 아닙니다. 이들 지역 투자자들 대부분은 개발호재가 반영되기 이전에 토지를 산 선(先)투자자라고 봐야 합니다. 이들은 수년 전부터 투자해 개발 기대감만으로 꾸준한 수익률을 올렸고, 앞으로 개발 기회까지 남아 있어 수익률을 가늠하기 어려울 정도이지요. 이들은 개발호재에 편승한 이들이 아니라 개발호재를 앞서간 이들입니다. 장기적인 안목에서 선투자한 이들이지요.

일반투자자나 실수요자들은 이들의 투자 움직임을 주시해야 합니다. 개발호재에 앞서 분석하고 미리 투자하는 원칙을 본받아야 한다는 것이죠. 주변에 개발호재는 많습니다. 엑스포가 열리는 전남 여수 일대, 동계올림픽과 관련한 강원 평창, 신분당선·분당선 연장 등 경기 용인 일대 교통망 개선 주변지역, 전국 혁신도시, 기업도시 등이지요. 하지만 이들 지역 개발호재는 이미 땅값에 반영돼 있습니다. 일반투자자들이 부지불식간에 지나치는 사이에 이미 땅값이 올라 버린 것이지요. 그래서 지금 투자한다면 강남권 오피스텔 수익률보다 못한 3∼4%대의 수익도 가져오지 못한 경우가 나올 수 있습니다.

일반인들은 개발호재라는 유행을 따라가는 토지투자를 지양해야 합니다. 토지투자는 땅값이 들썩이지 않은 지역에 장기투자하는 것이 오히려 더 좋은 재테크의 기회를 주기 때문이지요. 대도시 아파트 투자에만 매달리는 집착을 버리고 장기적 안목에서 정석투자를 하는 것이 수익률 높은 투자의 지혜입니다.

soon@munhwa.com