고성수 건국대 부동산학과 교수

정부의 21번째 부동산 대책이 발표되자마자 추가 대책에 대한 논의와 함께 일각에서는 국민청원 등 개정에 대한 움직임이 지속되고 있다. ‘역대급’이라는 평가와는 달리 시장의 반응도 엇갈린다. 규제대상지역의 경우 급격한 거래 위축이, 규제대상지역을 벗어난 곳에서는 가격 급등이 일어나는 등 극단적으로 양분된 효과가 나타나고 있다. 이와 함께 두 달에 한 번 꼴이 넘는 부동산대책에 대해 국민의 피로감마저 한몫해 정책의 성과에 대한 전망 또한 그리 밝지 못한 것 같다. 이번 대책의 문제점은 무엇인가.

기본적으로, 이번 대책 또한 현 정부가 계속 추진해온 부동산 투기와의 전쟁 그 연장전으로 해석할 수 있다. 다만, 이러한 전쟁이 끝없이 계속되고 있어 과연 정부가 시장과의 싸움에서 이길 수 있을지에 대한 전망 또한 점점 불투명해지는 건 아닌가 하는 우려가 커지고 있다. 특히, 주택금융 강화 등의 반복된 수요억제 정책으로 실제로 내 집 마련의 꿈을 키우고 있던 서민에 대한 ‘사다리 걷어차기’ 아니냐는 불만이 커지고 있다. 금융 규제는 일부 투기꾼에게만 핀셋 규제가 될 수 없어 자금이 부족한 모든 실수요자에게도 적용되기 때문이다. 따지고 보면 상대적으로 자금이 많은 부자들이나 부동산 투기를 일삼는 이들에겐 불편한 규제 강화지만, 서민들과 같이 평생의 꿈을 접을 정도의 강력한 규제는 아닐 것이다.

특히, 이번 규제에는 전세를 이용한 갭 투자에 대한 대책이 포함돼 있어 향후 전세시장의 어려움이 증폭될 우려가 큰 것으로 전망된다. 당장 토지거래 허가제 등 강력한 규제가 적용되는 일부 지역이나 재건축 관련 규제의 강화로 대상 지역의 전셋값 변동에 대한 우려가 큰 가운데 강화된 전세대출 관련 규제로 전반적인 전세가 상승이 예상되기 때문이다. 주택 매매가 다양한 정책으로 억제되고 있는 가운데 추가적인 주택 공급은 한동안 제한적일 것으로 보임에 따라 임대차시장의 공급이 축소될 것으로 예상된다.

이 같은 상황에서 주택매매시장으로 옮겨가는 전세 거주자가 줄어드는 경우 전월세시장의 수요는 계속 증가할 것으로 보여 전세가 상승은 간단한 경제원리에 따라 쉽게 예상할 수 있다. 이 상황에서 단기적인 전세가 상승의 요인으로 작동할 게 우려되는 임대차 관련 법안의 개정까지 가세하는 경우 상황은 급격히 악화할 가능성도 있다. 결국, 부동산 투기와의 전쟁의 끝이 내 집 마련을 꿈꾸는 서민들의 희생으로 결론 나선 안 된다.

정부의 노력에도 불구하고 부동산시장은 한동안 안정되기 쉽지 않아 보인다.

우선, 3차 추경까지 계획하고 있는 현시점에서 시장의 넘쳐나는 유동성이 주요한 원인이 될 것이다. 지난해 벌써 1000조 원을 넘어선 부동(浮動)자금을 돌릴 수 있는 투자처가 마땅치 않은 상황임을 고려하면 이 문제의 해결이 쉽지 않다. 코로나19 사태 이후 어두운 미래가 전망되는 상황에서 주식시장이 보이는 이상 현상만으로도 유례없는 막대한 재정 투입으로 진행되는 유동성 장세의 영향은 어느 정도 고려해야 할 것이다. 또한, 반복적인 지적으로 식상할지 모르겠지만, 필요로 하는 지역에 대한 안정적인 주택 공급 또한 계속될 필요가 있다. 금융 및 세제를 이용한 수요 억제 정책과 달리 부동산시장의 공급은 일정 기간 시간이 필요한 만큼 장기적인 주택공급계획을 수립해 시장의 불안을 제거해 줘야 할 것이다.

결론적으로, 공급과 수요의 균형적인 정책만이 시장 안정화의 기본이다.